楼市“核*”把二手房交易炸得没脾气。
深圳作为我国四大一线城市之一，过去几十年发展非常迅猛，经济社会各方面都取得巨大的进步。
当然深圳快速增长的不仅仅是经济，还有房价。
尤其是从2010年到2020年这段时间，深圳的房价涨速是非常快的。
在2010年的时候，当时深圳的房子均价只有11,000左右，但到了2020年最高峰时期，市场均价已经超过7万块钱。
其中南山福田这些核心区域的房价上涨更猛，根据一些样本数据分析显示，在2010年的时候，当时南山的科技园、蛇口有部分小区的房价也只不过是13,000左右，但到了2022年最高峰时期，很多小区的房价都已经上涨到10万以上，最低的也达到8万左右，相当于12年时间房价至少涨了6倍以上。
房价的过快上涨，并不利于经济社会的发展，更不利于年轻人才的引进，毕竟对于很多刚毕业的学生来说，他们本身的收入比较低，而面对高高在上的房价，他们有可能望房兴叹，最终选择逃离深圳。
为了遏制房价过快上涨，深圳也推出了很多限制措施，比如提高购房门槛，收紧信贷政策，打击经营贷违规进入楼市等等。
但是这些举措仍然没有能够有效遏制房价的上涨，在2020年深圳的房价仍然持续上升。
最终忍无可忍，在2021年年初，深圳祭出了一个楼市调控核*，那就是“二手房指导价”。
2021年2月8日，深圳市住房和建设局连发三条公告，宣布建立二手住宅成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价格。
在二手房指导价出来之后，深圳的楼市戛然而止，成交量和房价双双下跌。
根据有关数据统计，在2021年3月份的时候，深圳的二手住宅过户量还达到6789套，但从2021年4月份开始，二手房成交量迅速下跌，到了2022年2月份的时候，当月二手房过户量甚至跌破了1000套大关，当月成交量只有872套。
虽然从2022年3月份开始，二手房成交量有所回暖，但整体仍然处于比较低迷的状态，每个月的成交量基本上都是在1300套到2300套之间徘徊。
过去两年时间，深圳的二手房成交量之所以持续低迷，这里面既受到疫情的影响，但二手房指导价的影响也是非常关键。
二手房指导价就像一个“核*”一样，把二手房交易炸得一点脾气都没有。
而二手房指导价威力之所以这么大，最主要的原因是办理银行按揭*的时候，必须根据二手房指导价来进行，这就大大提高了购房成本。
我们举一个简单的例子，某一个小区的指导价是6万块钱，但实际成交价有可能达到8万块钱。
假如这套房子是100平米，按照指导价去申请*，按照首付三成计算，客户只能申请到420万按揭*。
但在实际交易的过程当中，业主基本上不会按指导价来交易，而是按照市场价来交易，也就是说房子的实际成交价是800万，这意味着首付就高达380万，一下就多了200万的首付。
在首付大幅提升之后，很多人根本就承受不起，所以导致市场需求减少，二手房的交易持续处于低迷的状态，很多楼盘的价格也出现了明显的下降。
根据深圳房产中介公布的一些信息，有不少楼盘价格过去一年多时间降幅甚至达到20%以上。
在楼市持续处于低迷的背景下，有一些豪宅的业主甚至纷纷降价几百万抛售，但却迟迟无法脱手。
看到这，很多人都感叹，这个楼市核*太厉害了。
深圳二手房指导价正在悄悄发生变化。
近日，深圳房产中介朋友圈有一条内容广为流传。
内容主要包含三方面。
1、指导价不取消，不调整；
2、银行核定房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考；
3、即日起执行。
针对朋友圈热传的这个消息，有一些媒体特意向深圳多家银行核实，目前包括中行，建行，工行在内已经落实了这个新的政策。
另外根据一些房产中介平台最新展示的房源内容显示，有不少平台已经直接标注了真实价格，不再列出指导价。
而在此之前，中介在对外宣传的时候只能按照指导价来发布相关信息，以至于有些中介只能寻找各种办法去隐晦的标出房价。
比如当时就有一些中介用榴莲来表示房价，一个榴莲表示1,000万。
但这种违规发布价格的信息，最终还是被监管部门给约谈了，之后这些房产中介只能老老实实按照二手房指导价来发布房源。
而现在有一些平台已经开始采用真实成交价进行宣传，这是一个很大的变化，这说明目前楼市的调控正在放宽，这种做法跟全国各地放宽楼市调控的步伐基本是一致的。
核*哑火之后，房价会上涨吗？
在看到银行不再按指导价发放*之后，很多人都担心深圳的房价会不会再次出现上涨？
因为在按真实评估价来发放*之后，这将可以大大降低购房者的首付压力。
最关键的是目前全国购房门槛很低，而且房贷利率也处于最近几十年的最低水平。
因此很多人都担心在指导价放开之后，楼市会再次出现明显的上涨。
至于房价会不会出现上涨，我们很难做出推断，但从最近一段时间的实际表现来看，未来深圳的二手房成交量确实有可能会有明显的改观。
实际上从疫情放开之后，深圳的二手房成交量就开始逐渐回暖。
从2023年1月份到2023年3月份，深圳二手房住宅过户量分别为1391套，2509套，3949套，可以看出二手房回暖是非常明显的。
假如银行真的完全按照实际评估价来发放按揭*，而不是按指导价来，我相信潜在的购房群体会释放出来，所以未来二手房的成交量还有可能出现快速增长趋势。
在成交量上涨之后，部分小区的价格确实有可能出现反弹，但即便房价反弹了，也有可能出现两种截然不同的情况。
对那些原本价格就比较高，各种条件相对比较好的小区，它们价格仍然有可能上涨，但对一些老旧小区或者位置比较偏远的小区，房价估计也不会有太大的变化。
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