招商蛇口(001979)4月销售点评：销售表现同比大增优质土储保障销售

2023 年5 月10 日，公司发布4 月经营数据。4 月公司实现签约销售面积136.42万平方米，同比增加135.0%；实现签约销售金额379.26 亿元，同比增加169.1%。

    点评：

    4 月销售面积、金额同比大幅提升，为21 年3 月以来最大涨幅。2023 年4 月公司实现签约面积136.42 万平方米，同比增加135.0%（3 月同比+65.6%），环比-0.7%；实现签约金额379.26 亿元，同比+169.1%（3 月同比+53.4%），环比+11.7%；销售均价27801 元/平方米，同比+14.5%。1-4 月累计实现销售金额1101.9 亿元，累计同比增加79.4%；累计销售面积441.7 万平方米，累计同比增加70.0%，累计销售均价24948 元/㎡，累计同比增加5.54%。

    4 月拿地新增 6 宗高能级宅地，拿地意愿较强。公司4 月新增6 宗地块，分别位于上海、北京、苏州、武汉、合肥。拿地总建筑面积45.07 万方，拿地总金额 86.7 亿元，拿地楼面均价19229 元/㎡，拿地金额占销售金额比重22.9%。

    23 年1-4 月，累计拿地金额177.4 亿元，拿地金额占销售金额比重16.1%。从拿地结构来看，集中于一二线城市，其中一线城市金额占比44.5%，二线55.5%。

    从城市来看，重仓城市分别为：上海（18.9%）、苏州（16.4%）、杭州（13.9%）、北京（13.1%）、南京（12.9%）。

    融资优质仍然明显，三道红线持续达标。截至5 月10 日，公司发行2 笔共计22.9 亿元超短期融资债券，利率2.2%。今年以来，公司共计发行债券48.9 亿元，加权平均利率2.21%，突显央企融资优势，受益供给侧改革。截至2022 年末，公司扣除预售账款资产负债率62.42%，净负债率48.09%，现金短债比1.30。

    全年公开市场融资327.2 亿元，全年综合资金成本3.89%，较年初大幅下降59bp，融资渠道畅通且成本较低。

    投资建议：销售表现靓丽，公司拿地保持积极力度，一二线优质资源丰厚，保障未来增长。同时，三大主业调整聚焦第二成长曲线，看好公司中长期投资价值。维持预计公司23-24 年EPS 为0.80 和1.10 元，以5 月10 日收盘价计算，PE 分别为17.4 倍和12.7 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：核心城市恢复不及预期、地产政策不及预期。