板块行情：本周（5 月8 日-5 月12 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌1.8%，在31 个一级行业板块中排名第15 位，板块表现疲软。A 股深深房A 上涨9.2%，港股中国金茂上涨2.7%。

    　　公司动态：1）标普确认中国海外发展长期信用评级“BBB+”，展望维持“稳定”；2）招商蛇口138 亿元小公募债券更新至“已受理”；3）保利发展2023年第一期住房租赁定向资产支持票据信托成立；4）金地集团董事长表示，当前市场阶段，投资主要聚焦一线和较高能级的二线城市主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目。

    　　销售端：假期后积压交易需求释放，环比同比均上升。1）从我们监测的21 城数据来看，本周21 城商品房单日平均成交面积48 万方，周度成交面积334 万方，环比上升69%，同比上升97%；2）从11 城的二手房数据来看，周度成交面积186 万方，环比上升95%，同比上升197%。

    　　政策要闻：中央层面：两部委规范房地产经纪服务，要求房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担费用。地方层面：多地放松公积金*，1）郑州部分区域可预提住房公积金支付购房首付款，部分区域给予商品房契税补贴，补贴额度在契税的15%-20%；2）贵州双缴存职工家庭首套住房公积金*额度上调至70 万元，多子女家庭购买首套房的，最高*额度为80 万元；荆门单缴存职工家庭公积金*额度提升至70 万元。

    　　政策点评：1）两部委发文规范房地产经纪服务，降费出发点为降低交易成本，增强居民购买意愿，促进房地产市场健康高质量发展。2）本周各地坚持因城施策未调整核心的限购、降低首付比等，但通过放松公积金*，小幅刺激需求释放，支持刚性及改善性住房需求。

    　　投资策略：五一假期后，新房、二手房成交有所回暖，但二季度市场复苏韧性仍有待观察。预计2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A 等。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。