成交量：小阳春后回落，需求试探性重建。新房方面，4 月重点城市新房月度日均成交套数环比减少25.4%，同比增长37.6%，同比增速较3 月下降9.7pct。5 月至今月度日均同比+9%，环比4 月-15.7%。重点城市二手房4月日均成套数环比下降18.0%，同比增长67.8%，同比增速与3 月持平。5月至今月度日均同比+43.7%，环比4 月-24.0%。我们认为在3 月放量后，4、5 月成交将较为平淡，成交放量仍需等到6 月。
政策：持续维护，一线城市持续松动。上海提高多孩家庭公积金*额度，继深圳之后再次出现一线城市政策松动，同时多个二线城市进一步放开限购。但整体而言，政策面上对成交持续支持但边际作用减弱，“挤牙膏式”*对需求预期转向不利，市场需求和信心的恢复仍需时间。
行业库存：各地库存分化，整体仍偏高。30 城库存4 月环比微跌1.4%，京沪等库存环比跌幅超过5%，库存积压小幅改善，整体消化周期仍超过1 年。
土地市场：成交量低位，持续且优质的供应成为关键。4 月300 城经营性土地总成交建筑面积为4102 万平方米，同比下降35%；30 城新增供应同环比分别下降19%和35%。短期而言，新增供地和土地成交规模处于低位徘徊的状态，供应节奏明显放缓。
投资建议：我们建议对地产板块超配。主要理由为：1）政策明确转向扶持；2）成交量虽有反复但已经走出底部，复苏趋势渐成；3）估值已充分反应悲观预期。板块上我们认为二手中介较优，建议关注贝壳；疫后复苏趋势向好，商业管理板块有望加速修复，建议关注华润万象生活；开发商板块依旧认为有资金和土储优势的一线央国企具备优势，建议关注保利、华润置地、中国海外。
风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。
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