2021 年6 月我国公募REITs 靴子落地，万亿蓝海市场正式扬帆起航。经历近两年的发展，REITs 市场已初具规模，税收优惠、扩募等重磅利好政策的发布以及行业试点范围的进一步拓展，表明我国REITs 试点工作取得了阶段性成效。同时公募REITs 落地至今，为首批投资人实现了可观的投资收益与分红回报，虽然受疫情等因素影响出现过扰动和回撤，但短期波动是市场长期成熟必经之路，对于基本面优质的项目而言，回调即机遇，可关注长期布局机会。展望未来，我国REITs 市场有望在发展过程中为投资者实现价值，成为具备国际影响力的标杆性市场。
截至2023 年4 月末，我国REITs 市场共有27 只已上市的公募REITs 产品，总发行规模为908.92 亿元，总市值规模为906.26 亿元，累计已分红37.38 亿元。资产类型方面，共涉及产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、生态环保以及能源六大类。二级市场方面，我国公募REITs 在问世初期市场交投活跃、溢价明显，其后在2022 年疫情冲击、股债市场大幅波动等不利影响下经历回调，截至2023 年4 月末，REITs 加权价格指数收于106.57点，位于上市至今14.50%的历史分位数水平，表明市场已调整至历史低位，投资配置性价比在逐步显现。
展望未来，国内REITs 底层项目类型将持续丰富，多元化扩容也会为投资者带来更多配置选择；参与国内公募REITs 市场的投资者将进一步丰富，多元投资者结构也会提升配置交易策略的多样性；更加完善的市场交易机制、便捷的交易渠道以及强有效的市场监管将推动REITs 市场的交易效率更高；符合我国REITs 市场特点的专有法规制度安排有望落地；市场各方参与主体的专业度将不断提升，市场环境成熟度稳步增加。
围绕对中国REITs 市场未来迈向高质量发展的美好愿景，本文从以下五个方面对*度完善REITs 市场建设提供可参考的方向与视角：第一，不断推陈出新，丰富REITs 市场资产类型；在项目储备方面可以持续推动私募REITs以及Pre-REITs 市场的发展，对公募REITs 市场形成稳定的资产来源；资产扩容方面可以在推动常态化发行的同时进一步拓展行业试点范围，并加快推进酒店、写字楼等商业不动产参与REITs 试点；在衍生品类方面可以适时推出实时REITs 指数并鼓励机构发行指数型产品，促进更多专业机构积极投资和配置REITs。
第二，鼓励各方积极参与，形成多元化投资者结构；一方面丰富REITs 管理环节中的参与主体，建议考虑将信托公司等专业机构以ABS 管理人角色纳入到REITs 的管理链条中；另一方面多元化投资者结构，在法规制度上明确养老金等配置型资金投资REITs 市场的相关要求，并明确REITs 的投资认定，鼓励普通公募机构投资者参与其中。
第三，匹配建设基础设施，提高市场化交易效率；市场高效运转需要必要的技术和运营支持，通过完备的研究交易系统、完善的市场交易机制、综合全面的数据供应以及专业多元的研究机构，多方协力提高市场化交易效率。
第四，循序渐进，进一步完善我国REITs 体制框架；我国REITs 政策体系已完成初步构建，仍有待明确、待细化部分，建议加快REITs 专项立法，明确REITs 法律地位，细化发行、交易、信息披露、退市监管等环节法规制度。
第五，加强各参与方专业性教育，打造成熟市场环境；建议监管机构、管理机构、运营机构、销售渠道多方协作，通过定期举办研讨交流会、高频线上线下推送普适性信息资料等方式强化个人投资者教育；对于机构投资者而言，可以利用产业端或金融端资源优势提高自身专业性。此外，还可探索设立中国REITs 协会促进各方交流。
REITs 相关政策调整；项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期；二级市场流动性不足；经济冲击等导致项目估值波动；基金治理等风险。
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