行业近况

    　　4 月以来地产高频数据持续走弱，加之市场对个别民企财务风险担忧加剧，近期地产板块回撤明显，估值具备较厚安全垫。往前看，我们认为在当前政策基调下，景气度回落为政策适度精准施力打开一定空间，企业个体财务承压而拖拽行业二次探底的可能性亦不高，因此建议投资者重视地产板块配置价值，年内偏弱beta下推荐有望优先受益于局地复苏和供给侧改革之标的，并兼顾具备强防御性的高息股。A股推荐保利、华发、滨江、城建、金地、万科；以及高股息标的中国国贸；港股推荐中海、华润、建发国际、金茂、中海宏洋，及高股息标的恒隆地产。

    　　评论

    　　基本面景气度有所回落，二手房相较新房更具韧性。国家统计局公告4 月全国商品房销售面积和金额同比分别+5.5%/+28%，低基数下增幅较3 月有所扩大，但环比降幅明显（面积金额分别降48%/39%）。高频数据亦显示5 月64 个样本城市周均新房销售面积较4 月下降20%，较2019-21 年同期下降四至五成，重点城市新推盘去化率与4 月基本持平于58%。二手房相对具备韧性，5 月15 个样本城市销售面积环比4 月下降21%，较2019-21 年同期基本持平。结合调研，我们认为积压需求逐步减退是销售数据走弱的主要原因，且居民对交付问题的担忧和二手房供给适度增加亦使得二手房分流部分需求；供货端，各类性质房企基本仍依照原定计划推盘，即4-5 月新推相对有限，6 月有所上量，但我们认为在政策无进一步发力引导前提下，6 月销售的环比改善幅度或难超出季节性。

    　　以稳为主的基调下，料政策端有望进一步打开精准施力的空间。4 月中金同质二手房成交价格指数环比转降0.9%（一季度逐月上涨，累计+4.6%），成交议价空间边际转向走阔（4 月4.00% vs 3 月3.73%）。我们调研亦显示近期新房收回折扣或上调价格的难度加大。考虑到新房与二手房成交量回落、价格上涨压力纾缓，我们认为在因城施策框架下需求政策或将有进一步发力的空间。供给侧鉴于央行一季度货币政策执行报告中强调“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，我们认为企业个体财务压力上升而拖拽行业二次探底的可能性不高。

    　　近期两市地产股明显超卖，当前点位配置价值凸显。我们覆盖的AH地产股4月中旬以来分别累计回撤14%/30%。当前A股首推标的2023-24 年市盈率为7.7/6.7 倍，市净率为0.7/0.6 倍，股息率为3.7%/4.4%。港股首推标的市盈率则为4.9/4.3 倍，市净率为0.6/0.5 倍，股息率为7.1%/8.1%。首选标的皆财务风险相对可控，估值安全垫较厚，同时资源禀赋亦有望支撑其率先受益于所在市场景气复苏，攻防兼备。因此，无论是资金风格切换，或博弈可能的政策催化与价值回归，投资者宜重视该类标的配置价值。