核心观点
新房：5 月新房成交量同比虽然仍保持正增长，但单月成交量显著低于2019-2021 年同期水平，同比增速也大幅下滑。5 月38 城新房成交面积1570.4 万平，环比上升1.3%，同比上升11.8%，同比增速较上月下降12.5pct。1-5 月累计增速为6.3%（前值：4.2%），累计增速持续为正。基本验证了我们此前对于5 月成交增长动能或持续转弱的判断。
分城市能级来看，一二线城市同比正增长，三线城市同比负增长。一线城市成交环比缩量（环比-9.7%），同比增长86.1%，1-5 月累计同比增长34.9%。前期热度较高的北京、上海、深圳成交环比均出现了下降，北京主要受限于供应，5 月新房成交环比下降27%，上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现相对一般，5 月新房成交环比下降3%。二三线城市分化显著。二线城市环比上升16.7%，同比上升21.7%；三线城市环比下降6.4%，同比下降2.7%。
二、三线城市1-5 月累计同比增速分别为7.5%、12.4%。成都热点恒热，单月成交突破200 万平，同比大幅增长55%。武汉、青岛、厦门、杭州等城市同环比均呈现正增长。同比出现下降的城市有南京、苏州、福州、无锡等，经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性。
二手房：5 月二手房成交环比持续下降，同比增速也有所下降。5 月14 城二手房成交面积794.7 万平，环比下降8.3%，同比上升64.4%，同比增幅较上月下降7.0pct，增速虽然有所下降，但仍然较高，1-5月累计同比增速为68.9%。一、二、三线城市环比增速分别为-6.0%、-13.6%、13.1%，同比增速分别为40.3%、73.0%、106.1%，一线城市同比增速较上月提升了33.7pct，二、三线城市同比增速较上月分别下降了32.7、12.9pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市中，除扬州、南宁外二手房成交面积环比增速正增长，其余城市均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。同比来看，除厦门外，其余我们跟踪的城市成交同比增速仍然为正。相比之下，厦门二手房成交面积环比下跌三成，置业者观望情绪浓重，成交同比转跌（-19%）。杭州、南京、成都、青岛、苏州成交环比跌幅在10-20%，深圳、北京、东莞市场显现相对韧性，成交环比跌幅在10%以内。
库存与去化：5 月整体库存同环比持续下降，去化周期较上月缩短，库存积压状况进一步改善。截至5 月底，我们跟踪的14 城新房住宅库存面积为1.0 亿平，环比下降0.6%，同比下降3.3%；去化周期为13.8 个月，环比下降2.3%，同比下降8.4%。一、二、三线城市库存同比增速分别为2.1%、-12.8%、-16.0%；去化周期分别为11.1、12.1 和13.2 个月，同比增速分别为-12.8%、-0.2%、-22.3%。具体来看，超6 成城市库存环比小幅下降，近7 成城市去化周期环比缩短，上海、杭州、宁波去化周期在12 个月内。
开盘去化率：31 个重点城市平均开盘去化率43%，环比下降8pct，市场热度下降。从具体城市来看，5月各城市环比跌多涨少，苏州、厦门、宁波等随着核心区中高端优质楼盘集中入市去化率呈现出稳中有增；天津、郑州也小幅回升至3 成左右。部分前期热点核心一二线城市市场热度均有转降趋势，一方面与推盘结构相关，例如上海、深圳等城市加强了外围区域供应，拉低了平均去化率，开盘去化率分别下降18、5pct至59%、18%；另一方面，例如杭州、成都等购买力面临阶段性疲软态势，随着改善盘集中入市，分流了客户需求，去化率环比分别下降5、12pct 至66%、45%。还有少数城市，如武汉、常州，市场暂无明显起色，去化率仍维持在13%左右低位徘徊。
土地市场：百城土地成交规模同环比均提升，重点城市土拍热度延续。5 月百城住宅类用地成交建面2850.6万平，环比上升53.1%，同比上升11.4%，同比增速较4 月提升了51.0pct；楼面均价6931 元/平，环比下降22.3%，同比上升0.8%。5 月，杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍，带动百城土地成交量同环比均上升。同时，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较高，房企参拍热情高涨，溢价率均超过7%，一定程度上带动了土地市场热度，百城整体住宅用地的溢价率也得以维持在6.22%的相对高位。
房企：1）百强房企5 月单月销售同比增速大幅下滑。百强房企单月实现全口径销售额同比+6.3%（前值：+27.4%）；权益口径销售额同比+3.9%（前值：+28.5%）；1-5 月累计实现全口径销售额同比+8.2%（前值：+8.7%）。TOP20 房企中单月销售额增长较快的为滨江（108%）、招蛇（64%）、金茂（58%）、华润（55%）、建发（38%）、越秀（33%）；累计销售额增长较快的为越秀（101%）、华发（86%）、滨江（78%）、铁建（78%）、华润（77%）、招蛇（76%）、建发（67%）。2）5 月百强房企拿地量同比增加，以头部央国企及区域深耕型民企为主。百强房企单月拿地金额同比+8.6%（前值：+2.5%），拿地强度从4 月的32%降至26%，同比基本持平。头部房企拿地强度相对更强，5 月CR5、CR10 拿地强度分别为35%、33%；头部房企更聚焦高能级优质地块，CR5、CR10 楼面均价高达1.28、1.12 万元/平，同比分别增长17%、4%，而CR20、CR50 楼面均价为9766、9224 元/平，同比分别下降10%、25%。
具体来看，华润、滨江、招蛇单月拿地超百亿，拿地强度分别为51%、61%、39%。TOP20 拿地榜单仍以头部的央国企以及区域深耕型民企为主。从累计来看，1-5 月百强房企累计拿地金额同比仍有3.6%的下降，拿地强度同比下降2.2pct 至18.0%，拿地金额超过200 亿元的房企有：华润（拿地强度34%）、万科（20%）、建发（38%）、招蛇（17%）、滨江（29%）、保利（12%）拿地金额均超过200 亿元。
3）融资：房企单月融资规模同环比均下降，7 月即将迎来又一个国内外债券到期小高峰。5 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计530 亿元，同比-24%，环比-27%，平均发行利率3.64%，同环比均下降0.15pct，本月海外债时隔两个月后重启发行。主流房企中招蛇、金融街、万科发行国内债券规模较大，均超过20 亿元；越秀、新城、绿景分别发行了14.0、7.1、1.6 亿元海外债券。1-5 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计3148 亿元，同比-19%。2023 年国内外债券到期规模为9455 亿元，其中6、7、8 月分别到期712、924、753 亿元。6 月以下主流房企面临债务到期压力：恒大（116 亿元）、新城（37 亿元）、世茂（37 亿元）、招蛇（31 亿元）、金地（30 亿元）。
投资建议
5 月楼市成交动能持续转弱，与我们此前的预判基本一致，体现出当前市场信心仍然不足。我们认为6 月成交增速或小幅回升，因为6 月为房企中期销售冲刺关键时点，预期房企将集中推盘和营销。近期市场对地产政策宽松的预期有所增强，目前需求端政策仍以“因城施策”为主，我们认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了，一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效，但是从其他城市的数据跟踪来看，居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。
因此短期内，我们预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有剧烈调整，仍需进一步观察后续复苏情况。
我们建议关注三条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。3）在行业大环境收缩的背景下，重要性不断提升的房地产渠道类公司：贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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