核心观点
日本住房需求衰退、宽松货币政策和弱金融监管共同导致了90 年代房地产泡沫破裂。近十年在“安倍经济学”政策改革下日本房地产市场转暖，出现积极变化。其中商品房市场价格回升，数量下行，都市圈房价上涨明显；保障房市场供应减少，转向老旧社区翻新改造；租赁市场发展规范回报率高，租赁REITs 表现强劲。
房地产企业压低杠杆转型经营服务管理，龙头企业市占率出现上升。参考日本近十年的经验，中国房地产市场在经历阶段性调整后，政策与企业已出现积极变化，新发展模式有望推动中国房地产市场进入偏重运营、龙头为王的高质量发展阶段，布局一二线城市和重视运营的开发商有望基业长青。
摘要
上世纪90 年代日本房地产泡沫破裂，经济修复期长达20 年。80年代起，日本房地产基本面支撑力不足，宽松货币政策叠加金融自由化促使泡沫生成，房地产泡沫期长达16 个季度。1990 年后房地产与银行业同时崩溃，日本进入20 年的超低经济增速时代，房地产恢复周期拉长。日本当局在货币政策、税收政策、财政政策以及土地政策等方面的失误导致了泡沫膨胀和破裂，中国的房地产政策调控需要以此为鉴，并与松紧有度的宏观政策相协调。
新经济形势下地价和房价温和回升，新建面积降低，租赁市场稳定。2012 年首相安倍晋三上台，通过激进货币政策、灵活财政政策和结构性改革实现宏观经济回暖。房地产受经济影响缓慢复苏，商品房价格和地价稳步提升，核心都市圈房价已接近泡沫破灭前水平。但受人口负增长影响，新房开工数量和面积下降，人口涌向大城市，非核心区空置率高。保障房市场新增供应减少，重点针对人口老龄化和建筑老朽化翻新改造。租赁市场稳定规范发展，租金回报率高，2020 年以来租赁住房REITs 表现较强。
房企降杠杆并拓展业务范围，市场集中度提高，财团系开发商成功穿越周期。90 年代楼市危机后，房价快速下行，房企高杠杆、快周转的模式难以为继，日本房企开始出售闲置的土地资产，降低存货水平和负债。头部房企销售市占率呈上升态势，财团系房企凭借财团的金融支持、品牌及信用背书，平稳穿越周期。日本房企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务，围绕房屋的生命周期进行布局，目前形成了资产管理、建筑、物业开发销售、物业租赁、物业管理等五大业务板块。
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