中央高度重视城中村改造问题，2023 年4 月和7 月两次政治局会议都强调积极推进城中村改造；7 月21 日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7 月28 日召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议。
本轮城中村改造坚持“稳中求进”的原则，率先在资源要素更集中的超大特大城市推进，发挥大城市示范引领作用，后续有可能在其他具备条件的城市开展。
城中村改造，关系城市发展，更关乎民生保障。直面历史遗留问题，积极稳步推进城中村改造，是贯彻落实新发展理念的重要举措，有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。本文详细阐述城中村改造在这四方面发挥的重要作用，并尝试测算对内需的拉动规模有多大。
本轮城中村改造是升级版的棚改
城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，但也是群众的迫切需要，是改善民生的重要举措，是城市安全和社会治理的必要环节，是一件难而正确的事。
城中村改造是推进中国式现代化建设的具体实践，需高度重视城中村改造的战略意义。7 月28 日召开关于城中村改造工作的电视电话会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以*同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署。通过改造让城中村居民共享城市发展成果，不断满足人民日益增长的美好生活需要，建设物质文明和精神文明相协调的现代化。
本轮城中村改造是升级版的棚改，体现在三个方面：一是更聚焦核心城市。本轮城中村改造率先从超大特大城市启动，包括7 个城区常住人口超过1000 万的超大城市和 14 个城区常住人口在500-1000 万的特大城市。21 个超大特大城市七普统计的常住总人口达2.9 亿，2021 年商品房销售面积、销售金额、房地产投资、土地出让金占全国比重分别为22.1%、37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP总量是全国的32%。如果加上14 个城区常住人口在300-500万的I 型大城市，35 城常住总人口达4 亿，2021 年商品房销售面积、销售金额、房地产投资、土地出让金分别占全国的32.8%、50.3%、 50.3%、48.4%，2022 年GDP 总量是全国的43.3%。二是有针对性调整房地产供需结构。当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，总体供需基本平衡，但分化明显，一二线城市房地产的主要问题是核心区域土地供给不足。本次城中村改造通过整理盘活核心区域中的城中村土地，在核心区位增加土地供给，达到平衡供需结构的目的。三是政策机制更完善。在资金上，全市范围内统筹改造资金，既可以按市场化原则提供商业银行*，又可以将城中村改造项目纳入专项债券支持范围，同时鼓励民间资本参与，未来政策性资金也可能参与。在土地和规划上，实行净地出让。各市可根据实际情况灵活*地方性法规，创新存量土地使用方式。
总体而言，本轮城中村改造是坚定不移走高质量发展之路的具体实践，既注重民生福祉，又能弥补城市建设发展短板，兼顾了发展质量和效益。
城中村改造具有四大经济意义
1、改善民生，实现人居环境高质量发展
改善居民生活环境。新时期住房发展方向，是在高质量发展中满足人民的美好生活需要。但是，当前城中村“脏乱差”的现实，与人民“住好房”需求严重背离。第一，建筑老旧，存在安全隐患。城中村存在较多年久失修建筑，房屋逐渐破损老化，同时私搭乱建、擅自加层等违法改扩建现象严重，不满足基本的建设标准。还存在分布高密、电路老化、私拉乱接、物品堆放占用疏散通道和安全出口等问题，留下用电和消防隐患。第二，住房基础设施不完善，居住条件差。由于建筑规划缺乏监督指引，房屋成套率低，缺少水电燃气等基础设施配套，存在道路狭窄、排水不畅、缺乏固定的垃圾存放场所等问题导致居住环境差。第三，缺乏公共服务配套。城中村位于城市建成区内，但未被城市公共服务覆盖。大量青年人、新市民居住于此，为城市发展做出自己的贡献，却无法享受城市发展带来的红利。
城中村改造是实现居民“住好房”的高效路径。一是改造老旧房屋，提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏专业设计和安全规范，抗灾害能力低，针对存在严重安全隐患的城中村房屋，可拆除新建；针对失养失修失管、居民改造意愿强烈的房屋，可进行经常性整治，防范风险隐患，提升居住条件。二是完善基础设施建设，提升居住舒适性。可为城中村居民补齐水电燃气等基础设施配套短板，提高住房成套率，进行市政设施更新、推进无障碍和“适老化”改造、打造户外活动场地等便民设施。三是增设公共服务配套，提升居民生活便利性。城中村改造可重新对城中村区域进行规划设计，增设公共服务设施配套。可根据《城市居住区规划设计规范》中公共服务设施控制千人指标，设置教育、医疗、文体、商业等配套，为居民打造 “十五分钟生活圈”，满足居民的生活需求。
2、形成有效需求，推动经济高质量发展
城中村改造涉及项目立项、规划审批、安置、征地、开发建设等环节，流程复杂。对于某个城中村改造项目，第一步是前期项目立项、规划设计、审批；第二步是拆迁人员的安置房项目供地和建设；第三步是安置，包括货币化安置和实物安置（房票安置）等形式，分为原地安置和异地安置；第四步是土地整理，由各地方的土地储备机构对城中村改造土地进行征收，由于“必须净地出让”，因此还需完成如“七通一平”等土地开发前期工作；第五步是土地出让，经营性用地主要通过招拍挂或带方案出让等方式；最后一步是土地二级开发建设等，在改造地块上建设商品房、安置房、一定比例的保障性住房等地上建筑物和其他附着物。
城中村改造拉动内需主要涉及四大方向：一是新建商品房销售和投资，包括为拆迁户提供的安置商品房、货币化安置的业主非定向再置业、改造地块腾退后供应的新建商品房、腾退后新增保障性住房；二是住房租赁消费，供给端有村民将富余的安置房出租，需求侧有异地安置期间村民阶段性过渡租赁和原有租户再租赁；三是房地产相关产业链的消费和投资，带动建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等房地产上下游产业；四是配套基础设施建设投资，包括教育、医疗等公共服务设施，公共交通、水电气热、污水垃圾处理等城市基础设施。
预计5 年改造周期内，乐观情形下21 城累计拉动住宅销量9.7 亿平方米、占全国住宅总需求量的17.0%；谨慎情形下拉动2.8 亿平方米、占比4.9%。如果按照房地产销售面积比例将范围扩大到含I 型城市的35 城，预计乐观、谨慎情形下改造期内累计拉动商品住宅销售面积分别为14.4、4.2 亿平，分别占全国商品住宅需求总量的25.3%、7.3%。
考虑到21 城不同的拆除整治比例、新建商品房容积率等对测算结果影响较大，本文测算了乐观和谨慎两种情形。其中，乐观情形假定为：21 城拆除部分占50%、70%异地实物安置（房票安置，假设为人均60 平方米的安置补偿）、30%货币化安置（假设货币化安置部分有70%的商品房购买率、平均购买面积为人均40 平方米）、改造地块新建住宅容积率为原来的3 倍。谨慎情形假定为：21 城拆除部分占比20%、改造地块新建住宅容积率为原来的2 倍，其余假设与乐观情形相同。同时，两种情形的平均改造周期均假定为5 年。此外，城中村改造节奏预计会呈现较为明显的非线性特征，两种情形下均假设2023-2027 改造期间每年改造面积比重分别为10%、20%、30%、25%、15%。21 城城中村改造对商品住宅销量拉动规模测算结果为：在乐观情形下，测算出21 城2023-2027 年累计拉动住宅销量9.7 亿平方米，占全国商品住宅总需求规模的17.0%，当年城中村改造拉动的住宅销量占全国住宅需求规模较高的年份为2024 年的16.4%、2025 年的24.7%、2026 年的22.3%；在谨慎情形下，测算共计拉动住宅销量2.8 亿平方米，占住宅总需求规模的4.9%， 占比较高的年份为2024 年的4.8%、2025 年的7.1%、2026 年的6.4%。
21 城改造拉动住宅销售的测算逻辑为：拉动商品住宅销售面积=异地安置建筑面积+货币化安置居民购买商品房销售面积+改造地块新建商品房销售面积=城中村业主人口数*拆迁比重*（1-货币化安置比例）*人均补偿面积+城中村业主人口数*拆迁比重*货币化安置比例*商品房购买率*人均购买商品房建筑面积+城中村总建筑面积*拆除比重*改造地块新建商品房容积率。其中，假定各城市自建住房家庭户中60%为城中村业主，按各城市平均家庭规模计算得出城中村业主为639.0 万人。由于七普住房来源的“自建住房”中不含租户，故假定一线城市城中村业主人均住房建面是城市平均水平的5 倍（深圳租户占比更高，假定为6 倍）、其余16 城是2 倍，推算出城中村总建面为5.4 亿平方米。
预计5 年改造周期内，21 城在乐观、谨慎情形下共计拉动固定资产投资规模分别为11.6、4.2 万亿元。如果按照房地产投资比例将范围扩大到含I 型城市的35 城，乐观、谨慎情形下改造期内累计拉动固定资产投资规模分别为15.5、5.7 万亿元。
城中村改造拉动固定资产投资主要包括两部分：
一是房地产开发投资，预计21 城在乐观、谨慎情形下分别拉动总规模为9.0、3.3 万亿元。城中村改造首先是安置房供应，会率先拉动销售，但安置房或商品房从新开工到竣工有施工周期，因此城中村改造对房地产投资的拉动作用会有时滞。测算结果为：在乐观情形下，预计21 城2023-2027 年共计拉动房地产投资9.0 万亿元，占全国房地产投资总规模的14.5%，当年拉动占比较高的年份为2025 年的20.1%、2026 年的22.5%、2027 年的15.7%；在谨慎情形下，预计21 城共计拉动房地产投资3.3 万亿元，占全国房地产投资总规模的5.3%，拉动占比较高的年份为2025 年的7.5%、2026 年的7.9%、2027 年的5.3%。如果算上 I 型城市，按35 城与21 城房地产投资比例推算，乐观、谨慎情形下35 城改造期内累计拉动房地产投资规模分别为12.1、4.4 万亿元，分别占全国房地产投资总规模的19.5%、7.2%。
21 城改造拉动房地产投资的测算逻辑为：拉动房地产建安投资=安置房建安投资+货币化安置居民购买商品房建安投资+改造地块新建商品房建安投资+整治提升部分建安投资=异地安置房施工面积*建安成本5000 元/平方米+商品房施工面积*建安成本5000 元/平方米+改造地块新建商品房施工面积*建安成本5000 元/平方米+改造地块整治建面*建安成本2000 元/平方米。其中，假设安置房和商品房建设从新开工到竣工的施工周期是2 年、安置房和改造地块上新建商品房第一年新开工面积中30%在施工；整治部分当年新开工到竣工施工周期为1 年。其中，拆除和整治比重、平均改造周期和每年改 造节奏与上述乐观和谨慎两种情形保持一致。
二是配套基建投资，预计21 城在乐观、谨慎情形下分别拉动配套基建投资总规模为2.6、0.9 万亿元。根据《保障性安居工程配套基础设施建设2016 年中央预算内投资分配办法》披露的内容可推算基建配套投资与安置投资的比例为2∶7，本次测算假定此比例维持不变，即拉动的配套基建投资额=拉动的房地产开发投资额*2/7。测算结果为：在乐观情形下，预计2023-2027 年共计拉动配套基建投资2.6万亿元；在谨慎情形下，预计累计拉动0.9 万亿元。
3、补齐城市建设治理短板，促进城市高质量发展城中村改造可加快补齐城市建设治理短板，提高城市承载力、宜居性，推动城市高质量发展。从城市规模看，《“十四五”新型城镇化实施方案》提出，积极破解“大城市病”，推动超大特大城市瘦身健体。我国过去许多中心城市进行“摊大饼”式的发展，城镇化不彻底，过度追求扩张，导致交通、人口、生态环境等方面问题突出。
从城市管理效率看，城中村的用地性质主要为集体土地，长期游离于城市规划之外，村民、村集体自发推进经营粗放、用地不规范，甚至出现违法建筑状况，城市整体空间规划割裂、管理效率低，导致发展不均衡、质量不高。从城市功能看，好的城市风貌应该是职住平衡、有完备的产业配套，能解决部分居住区就业。但当前城中村大多是简单的杂乱居住区，产业缺失或老化，亟待升级。
城中村改造是促进城市高质量发展的一项重要举措。第一，引导城市集约化发展。通过城中村改造，完善城市产业结构，使城市的发展模式由追求“大而全而散”转向追求“特而强而优”，从而约束城市规模。第二，提高城市管理效率。通过对土地性质重新规划，使城中村纳入城市发展规划，提高土地资源的有效利用，推动城市公共资源向更加紧凑、高效的方向发展，提高城市管理效率。第三，植入产业。以城中村改造为契机，结合城中村自身情况，发展合适产业。对无产业型城中村，依据城中村自身资源建立合适产业；针对产业型城中村，进行产业升级。因地制宜利用资源优势发展先进产业，缓解居民就业压力，带动经济发展。第四，促进城市可持续发展。核心区地块腾挪出来后，可选择优质合作单位，综合评价出让、带设计方案出让。通过引入相关产业或城中村原有产业升级，带动就业与周边物业价值提升，增加持续性利税收入。
4、调整供需格局，推动房地产业高质量发展
城中村改造不仅调整优化供需结构，更是真正意义上的房地产的供给侧改革。经过多年发展，城市核心区可供地块锐减，尤其是一二线城市，缺乏核心区土地供应。北京、上海、深圳、广州等城市核心区住宅用地供应十分稀缺，土地供应郊区化，但大量购房者的购房需求、租房者的租赁意愿回归城市核心区，造成了大城市住房供需错配的矛盾。城中村改造可以把城市核心区的土地重新释放供应 出来，在此基础上，建造功能齐全的现代化建筑，满足多方需求。
城中村改造不仅调整优化供需结构，更是真正意义上的房地产的供给侧改革。一是释放一二线城市优质土地资源。城市核心区土地的使用价值远超城郊土地，属于优质地段。经过多年发展这部分土地已所剩无几，将原本占用城市核心区的建筑被拆除或修缮，增加了城市核心区的土地供应，城区土地供应不足的问题能得到改善。二是增加城区改善型商品房供应，顺应改善需求向核心区回流。当前，购房者回归理性，更注重通勤时间等与日常工作生活密切相关的居住功能属性，其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块，有助于增加改善型住房的供应。三是增加租赁住房，降低城市生活成本。城市核心区住房供不应求，使得其房价、租金皆居高不下，给年轻人、外来人口造成了生活压力。将城中村占用的土地腾挪出来，在此基础上建造容积率高的建筑，增加租赁住房，吸纳城市净流入人口的需求，降低通勤成本为城市发展吸纳更多人才。
风险提示 对房地产政策解读偏差；数据可得性受限，部分数据口径不完全一致，斟酌比对使用；测算预设条件局限性导致与现实情况偏差；政策落地不及预期等风险。
查看资料
收藏
顶 
踩 
