事项：
公司发布2023 年半年度报告，2023 年上半年实现营业收入约514.42 亿元，同比下降10.63%，归母净利润21.53 亿元，同比上升14.09%。
评论：
上半年结算放缓，开发业务毛利率仍承压。1）公司2023 年上半年营收约514.42亿元，同比下降10.63%，结算放缓，2023 年全年计划竣工1600 万方，上半年竣工面积457 万方，我们预计竣工交付集中于下半年；归母净利润21.53 亿元，同比上升14.09%，系非经常性损益增加及少数股东损益占比下降所致。2）开发业务（以住宅为主的可售型产品的开发与销售）毛利率17.82%，较22 年同期下降2.93pts，主要原因是结算项目多数仍为市场高点拿地的项目。
上半年销售金额同比增长40%，深耕核心城市支撑销售兑现。1）2023 年上半年公司实现签约销售金额1664.4 亿元，同比增加40%，全口径销售金额排名行业第5，较22 年同期提升1 位。2）上海、合肥、苏州、深圳、西安等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效凸显。
拿地聚焦高能级城市，以城市更新为抓手多元化拓展。1）2023 年上半年公司公司累计获取25 宗地块，总计容建面约238 万方，权益地价345 亿元，投资强度约33%。在“核心6+10 城”投资金额占比达98%，其中北京3 宗项目，地价投入达88 亿元。2）公司以城市更新、收并购等为抓手多元化拓展，2023年5 月获取佛山宝华旧改项目，2023 年8 月获取上海静安区旧改地块。
融资成本进一步下降，非住业务综合实力增强。1）公司加大公开市场融资力度，进行债务结构调整，充分发挥信用优势进行高息债务置换，降本成效显著，2023 年上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。2）2023 年上半年公司资产运营、城市服务营收同比增加40.4%、19.3%，占总营收比重19.08%，较2022 年同期提升5.39pts，反映公司在非住宅开发领域实力进一步增强。
投资建议：公司高能级城市布局支撑销售兑现，2023 年上半年拿地强度较高，且集中在“核心6+10 城”，虽然2023 年受到市场高点拿地项目结算影响，毛利率可能短期承压，但逆势扩表及核心城市深耕优势，预计可将价值创造大幅拉长，从而享受更高估值。维持2023-2025 年公司eps 预测分别为0.68、0.86、1.08 元，考虑到公司作为头部国央企的中长期价值，以及实施“一城一模板”后带来运营效率提升，维持2023 年目标价16.4 元，对应2023 年24 倍PE，维持公司“推荐”评级。
风险提示：行业继续单边缩表，市场继续大幅下行。
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