事件
8 月30 日公司发布2023 年半年度报告。
投资要点
营收稳健增长，归母净利润实现扭亏为盈
2023H1 公司营业收入为97.47 亿元，同比增长16.08%；归母净利润为4.84 亿元，与2022H1 归母净利润-3.29 亿元相比，公司归母净利润同比大幅增加247.11%，实现扭亏为盈；毛利率为20.36%，较2022 年增长6.63pct；净利率为5.68%，较2022 年由负转正增长9.28pct。公司在2022 年业绩承压，主要因为公司非房地产业务利润大幅度下降，2023H1 公司持有的金融资产价格变动幅度较2022 年明显减小，展望全年，公司业绩有望持续改善。
销售排名再创新高，多项目销售表现优异
根据克尔瑞销售数据，2023 年1-8 月公司全口径销售金额337 亿元，同比增长5.7%，位列克尔瑞排行榜全国第33 位，较2022 年底提升8 位，连续创造公司销售排名最好记录。从单项目来看，公司多个项目在市场搏击中表现优异，天坛府五开五捷，刷新北京单盘销售金额记录；文源府以快制胜，入市半年整体去化超70%；国誉燕园斩获北京一季度销售套数、销售面积双冠军；国誉朝华、星誉BEIJING、黄山项目首开基本售罄；国誉万和城住宅、车位、仓储同步销售，整体去化遥遥领先区域竞品。我们认为，公司多个明星项目销售市场表现优异，既保障了业绩的稳定，也显示出公司较强的经营韧性、品牌形象及产品力。在当前各项政策持续刺激楼市的情况下，北京市场可能迎来率先复苏，公司整体销售业绩预期持续增长。
棚改项目成果丰硕，有望受益于城中村改造推进截至2022 年底，公司共持有11 个土地一级开发及棚改项目，其中包括7 个尚未开发项目及3 个在建项目。公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约772 万平方米，总投资额约1052 亿元。2023 年上半年公司各棚改项目取得重大突破，其中临河回迁房全部顺利入住，项目收益及平各庄B 地块财务费用与政府达成一致协议，取得阶段性成果；望坛项目打造核心区最优民生工程，首批10栋回迁楼克服多重困难完成交验，2300 户居民圆梦新居。7 月21 日国务院审议通过在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，我们认为，公司有望受益于城中村改造推进，未来公司的一级开发及棚改能力有望得到进一步发挥和体现。
同业竞争解决进展更新，大股东承诺5 年内进行解决公司目前与控股股东城建集团的两家全资子公司“开发公司”及“住总集团”存在房地产业务的同业竞争。此前，城建集团2018 年承诺在2023 年10 月21 日解决开发公司同业竞争问题，并将其注入公司。8 月30 日，公司发布公告称目前住总房开和开发公司仍存在重大诉讼、历史遗留产权等问题需要解决，暂不具备注入公司条件。开发公司方面，城建集团将继续通过股权托管的方式委托公司管理开发公司；住总集团方面，城建集团和住总集团将住总房开经营权委托给公司；待5 年内符合注入条件后，将两者注入城建发展。
盈利预测与估值
我们认为公司有望受益于一线城市政策调整及北京市场基本面率先恢复，预计公司2023-2025 年归母净利润分别10.24、12.92 和15.47 亿元，2023 年EPS 为0.45 元/股，BPS 为11.09 元/股。我们认为北京房地产市场基本面扎实，政策放松空间充分，领先全国进入修复通道的可能性大。我们给予公司1 倍PB 估值，目标价11.09 元/股，维持“买入”评级。
风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。
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