看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企
中报呈现出房企整体运营仍然处于磨底阶段，核心变量仍在需求端。但7 月24 日以来，需求端政策落地节奏超市场预期，全国购房杠杆限制宽松历史鲜见，更显力度，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有布局的公司有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。
业绩：保交楼政策推动营收同比微增，盈利能力仍在寻底
2023 年上半年，受益于疫情防控政策放松，一季度销售回暖，叠加保交楼政策的持续推进，房企结算节奏有所提速，总体房企营业收入小幅增加，其中龙头房企收入持平，中小房企弹性较大，民企的结算节奏快于国企，我们认为主要有以下几方面因素：1. 因房企信用风险暴露均发生在民企，因此民企也成为保交楼政策的焦点；2. 民企面临更为严格的预售资金监管，加速竣工结算有利于现金回流。从结算结构来看，盈利空间进一步下降。房企在过去两年现金流持续承压，以价换量成为主流去化战略，对业绩的影响在今年上半年进一步发酵。国企保有相对溢价，盈利空间收缩幅度低于民企。
销售：销售同比增速转正，预收账款降幅收窄
得益于一季度市场脉冲式复苏以及房企对销售回款的战略侧重，上半年总体房企销售现金流实现转正，2023 上半年总体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增长7%，较2022 全年上升34 个百分点。在结转提速的背景下，预收账款同比降幅也得以收窄。从结构上看，国民企分化仍在加剧：国企销售现金流同比增速大幅高于民企以及公众企业。参考近两年的扩储节奏以及质量，我们认为国企在销售端口的优势仍会持续。
扩张：受制于资金压力以及核心区域拿地难度，去库存仍为主线上半年房企对于扩张的态度更为谨慎，无论从总投资还是投资强度来看，均在去年基础进一步下滑。中型房企以及民企对于再投资在资金约束下更为谨慎，而另一方面，国企也放缓扩张步伐。我们认为普遍性的投资力度下降其主要原因在于：1.市场景气度持续维持在低位，安全性前置于成长性成为行业的核心考量；2. 国企去年已经经历了一轮积极补库，对于扩张的急迫性相对有所缓解；3. 双核拿地战略成为主流策略，趋同的拿地战略导致土地市场热度显著分化，也加大了核心资源拓展的难度。
融资：总体杠杆持续下降，民企指标尚待改善
与去库存相呼应，2023 上半年房企同样处于去杠杆阶段。有息负债自22 年步入负增长区间，2023 年上半年同比降幅进一步扩大。其中国企以及公众企业在信用优势下基本维持住了负债规模，民企继续收缩。负债压降以及扩储放缓的同时，叠加一季度销售的脉冲式复苏，房企整体负债结构进一步改善，但民企依然承压，我们认为民企现金流压力的疏解需等待销售回款的复苏趋势明确以后。
风险提示：行业政策风险、行业下行风险、部分房企经营风险。
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