2023 年上半年房地产行业整体业绩呈现筑底趋势，当前行业基本面仍承压，但政治局会议后，房地产行业利好政策持续推出并落地，核心城市亦积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注政策推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。

    　　投资要点：

    　　收入及利润增速有所改善，不同属性房企业绩表现分化：我们统计的72 家房企2023H1 整体营收同比增速为4.17%，较Q1 上升4.12pct。2023H1 头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-1.33%/+12.51%/+28.81%,国/央企、非国央企背景房企营业总收入同比增速为13.80%、-1.50%；利润方面，我们统计的72 家房企2023 年H1 归母净利润为同比下降4.11%，下滑幅度环比Q1 收窄7.41pct，国/央企背景房企23H1 归母净利润同比增速为-7.98%，环比Q1 下降幅度收窄了19.32pct；非国央企背景房企归母净利润同比增速为5.58%，环比Q1 增速下降49.78pct，但优于行业整体水平。

    　　A 股房企盈利能力持续承压，国央企背景房企盈利能力更强，非国央企背景房企盈利能力环比有所改善：我们统计的72 家房企2023 年H1 毛利率水平为17.57%，较去年同期下降1.95pct，环比Q1 上升0.25pct。其中，头部/中型/小型房企2022 年H1 毛利率水平为16.77%/16.89%/28.17% ， 较去年同期-2.13pct/-1.10pct/-6.83pct；国央企/民营房企2023 年H1 毛利率水平为20.49%/15.58%。

    　　杠杆水平稳中有降，国央企背景房企销售回款更优，已售未结算金额对营收的覆盖度略有下降：我们统计的72 家房企2023 年H1整体净负债率为80.80%，较Q1 下降0.60pct，较2022H1 变动+5.37pct，整体剔除预收账款后的资产负债率为70.84%，持续下降；72 家房企销售商品、提供劳务收到的现金2023H1 同比增速为1.80%，国/央企、非国央企背景房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速分别为+24.88%、-15.80%，较去年同期分别变动+53.2pct、+23pct；2023H1 预收账款营收覆盖率为109.46%，较去年同期下降9.07pct。

    　　风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。