我们认为，物业服务公司恰好处于地产产业链和消费服务行业的交汇点。区别于绝大多数地产产业链企业，物业服务公司实际上业务不依赖于开发活动景气而存在。即使开发活动明显降温，我们认为物业服务公司的基本盘也异常稳固。当然，物业服务企业也区别于一般消费服务业，尤其是其以物而不是人为服务对象，这在消费产业是罕见的。我们相信，物业服务行业发展重心正在从地产链回归消费服务行业的本源，而企业一旦厘清自身的产业定位，就有希望在蓝海中持续高质量成长。
物业服务不是附属于开发活动的行业，但确实是面向不动产资产的消费服务业。我们认为，历史上将物业服务视为开发周期附属的观点固然不对，简单把物业服务视为针对业主的消费服务行业观点也值得商榷。我们认为，物业服务行业*于开发活动而存在，是针对不动产资产运营养护，聚焦不动产公共空间合理利用的特殊消费服务业。在地产产业链中，物业服务是和开发活动关联度较低的行业，开发活动只影响企业增长，基本不影响企业存量基本盘。在消费产业的维度，物业服务则由于其聚焦物权的原因，具备特殊的满意度评价体系和更加稳固的盈利模型。
直接针对开发企业的服务，对物业服务企业意义可能持续下行。物业服务企业的非业主增值服务中有相当部分是针对开发商的服务。我们统计，样本企业合计来自开发商直接相关的业务收入占比由2021 年的13.6%降至1H23 的8.8%，来自开发商直接相关的业务板块毛利润占比由2021 年的16.5%降至1H23 的7.6%。我们认为，这的确和过去一段时间开发周期向下，开发企业严控成本有关，但也和物业服务企业聚焦主业，在相对周期属性的案场服务，开发业务咨询等领域逐渐退却有关。物业服务企业的利润增速虽然因此受到影响，但盈利的稳定性反而更强了。
新盘交付仍然对企业业务增长影响深远，优秀开发企业确实有能力为关联物业服务企业发展锦上添花。虽然各大物业服务企业关联方的新盘交付占比都在持续下降，但新开发项目物业费定价高，设施设备状态良好，往往是企业盈利增长的重要支撑。我们认为，优秀的物业服务企业不依赖于关联方而存在，但关联开发企业如积极拿地，高品质交付，的确可能阶段性拉高企业盈利增速，增厚企业发展底气。另外，由于不少发展商仍然是物业服务公司的大股东，公司治理问题仍然十分重要。交付活动形成的经营性欠款（如空置费），甚至是大股东侵占股东利益形成的关联方借款，都可能直接影响物业服务公司的价值。
针对物的特殊消费服务行业盈利能力稳定，发展前景广阔。开发行业“扶上马、送一程”的历史使命已经完成，物业行业回归消费服务属性。一方面，企业服务的资产更加多元，地产开发商从主要服务客户，逐渐成为物业服务企业服务的众多客户之一。另一方面，业主增值服务探索期已过，企业开始聚焦房屋资产开展增值服务，如装修、租售等，在居住消费领域深度布局。虽然不动产资产也是非标的，但相比人来说，服务不动产资产的标准化和流程化构建更加容易，故而物业服务企业相比一般服务业公司盈利能力更加稳固，业绩增长更加透明可靠。我们统计，如果不考虑和开发商相关联的业务，头部物业企业2023 年上半年收入增速提升0.2 个点到17.0%，毛利增速提升5.6 个点到24.1%。
风险因素：部分企业的公司治理风险；企业面向*第三方的市场竞争环境可能加剧，外拓难度可能加大；部分企业加大对公建城服业态的竞标拓展，可能导致应收款风险加剧；企业增值服务业务长期的业务规模和盈利能力稳定性尚 不确定。
厘清物业服务公司的产业位置：特殊的地产产业链细分子行业和特殊的消费细分子行业。我们认为，物业服务公司恰好处于地产产业链和消费服务行业的交汇点。区别于绝大多数地产产业链企业，物业服务公司实际上业务不依赖于开发活动景气而存在。即使开发活动明显降温，我们认为物业服务公司的基本盘也异常稳固。当然，物业服务企业也区别于一般消费服务业，尤其是其以物而不是人为服务对象，这在消费产业是罕见的。我们相信，物业服务行业发展重心正在从地产链向消费服务行业转移，而企业一旦厘清自身的产业定位，就有希望在蓝海中持续高质量成长。我们看好万物云、华润万象生活、中海物业、越秀服务等公司。
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