核心观点：本次中央城市工作会议明确了我国城镇化阶段正从快速增长期转向稳定发展期，城市工作将更多基于存量提质增效展开，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线。重点任务围绕提升城市内涵，包括提升城市经济动能、深化城镇化水平、加快构建房地产新发展模式、实施城市更新和城中村改造、提升城市软实力和治理水平等，指明了当前和今后一段时期城市工作的方向。

　　事件：

　　中央城市工作会议7 月14 日至15 日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。

　　简评

　　城市工作形势从增量扩张转向存量提质增效。本次城市工作会议是既2015 年之后中央再次召开城市工作专题会议，分析了当前城市工作形势，明确了总体要求、重要原则、重点任务， 对当前以及今后一段时期的城市工作具有重要的指导意义。会议指出我国当前城镇化阶段正从快速增长期转向稳定发展期，城市工作将更多基于存量提质增效展开。

　　城市内涵式发展成为核心主线。我们认为内涵式发展有多重含义：其一是产业活力更新，包括发展新质生产力，依靠改革开放实现城市产业更新与经济动能切换；其二是城镇化内涵升级，会议指出要提高城市对于人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，2024 年我国人口城镇化率已达67%，未来城镇化将更多以大中型城市与都市圈建设的方式体现；其三是城市建设要求提升，包括房地产发展模式、基础设施建设、老旧管道升级、城市更新、空气和水源治理等；其四是城市软实力与治理水平提升，建设崇德向善的文明城市和便捷高效的智慧城市。

　　加快构建房地产新发展模式与存量更新将会是重点工作之一，城市更新是重要抓手。在存量提质增效大背景下，会议指出要加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改，以推进城市更新为重要抓手。我们认为未来一个阶段的时期内房地产政策将围绕新建好房子、消化市场存量住房和城市更新展开，提升住房品质，以求实现建设现代化人民城市的目标。

　　建议关注城市更新、城市产业发展和房地产新发展模式三个主线。本次中央城市工作会议定调“存量提质增效”，指明当前以及未来一个阶段城市工作的目标及重点任务，主要围绕高质量发展与内涵式发展，我们建议关注以下投资主线（1）城市更新方面，建议关注隧道股份、中国建筑、中国交建、中国中铁、建发合诚等城市更新服务商；（2）产业发展方面，建议关注张江高科、南京高科、合肥城建、苏州高新等标的；（3）房地产新发展模式方面，建议关注滨江集团、建发股份、中国金茂、华润置地、绿城中国等优质房企。

　　风险分析

　　1、 建筑行业施工进度受资金到位情况、自然条件等影响较大，有可能出现延误进而影响收入确认；海外工程建设进度还受当地政治、安全环境影响。

　　2、 建筑施工企业新业务拓展可能不及预期。部分传统建筑企业布局城市更新、咨询、检测等新领域，可能存在拓展失败的风险。

　　3、 房地产销售不及预期，二季度以来我们关注的重点城市销售面积走弱，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；

　　4、 结转不及预期：房地产销售持续下滑，房企现金流承压，或将导致开发商延缓施工节奏，从而导致结转不及预期。