行业仍在筑底转型之中，看好核心城市资源充沛的房企6 月数据显示房地产市场销售面积和价格同比仍在下降，行业仍处于筑底转型之中。市场全面修复尚需等待，我们依然看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产股，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REIT。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；4）港股REIT：领展房产基金。

　　投资小幅承压，开竣工降幅有所收窄

　　6 月开发投资额同比-13%，降幅较5 月扩大0.9pct，1-6 月累计同比-11%。

　　具体来看：1）拿地：6 月土地市场在核心城市带动下延续回暖态势，成交建面/成交金额分别同比-3%/+36%（5 月-17%/+14%）。2）开工：6 月新开工同比-9%，降幅较5 月收窄10pct；1-6 月累计同比-20%，上半年房企投资相对积极，且房企具备抢开工的意愿，推动新开工同比降幅有所收窄。

　　据中指院数据，上半年头部房企拿地的168 宗地块开工率超过五成。3）竣工：6 月竣工面积同比下降2%，降幅较5 月收窄18pct，主要系去年同期基数较低；1-6 月累计同比-15%。4）施工：截至6 月全国施工面积同比-9.1%。

　　销售降幅小幅扩大，房价同比降幅延续收窄

　　销售面积和价格尚在调整。6 月商品房销售面积/金额同比-5%/-11%，降幅较5 月有所扩大，1-6 月累计同比-4%/-6%。6 月70 城新房价格指数同比下降3.7%，降幅较5 月收窄0.4pct，环比下降0.3%；二手房价格指数同比下降6.1%，降幅较5 月收窄0.2pct，环比下降0.6%，降幅较5 月扩大0.1pct；一线、二线、三线二手房价格指数同比分别下降3.0%、5.8%、6.7%，较5月扩大0.3、收窄0.3、收窄0.2pct，环比分别下降0.7%、0.6%、0.6%，其中一线环比降幅持平，二三线环比降幅均扩大0.1pct。6 月二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由5 月的3 个降至1 个，为西宁。

　　房企现金流边际改善

　　6 月房企到位资金同比-10%，较5 月降幅收窄0.4pct。具体来看：1、6 月定金及预收款、个人按揭贷款同比-17%、-23%，同比降幅均边际有所扩大；2、6 月国内贷款同比+12%（5 月-13%），推动1-6 月累计同比由降转升至+0.6%；自筹资金同比-7%，降幅较5 月收窄2pct。销售尚未完全回暖，房企定金及预收款、个人按揭贷款回款资金同比降幅有所走阔，房企自筹资金同比降幅小幅收窄，国内贷款同比由降转升，仍是推动房企资金状况边际改善的主因。

　　风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。