核心观点
新房：4 月新房成交单月同比增幅下降至两成，1-4 月累计增速转正。4 月38 城新房成交面积1498.5 万平，环比下降28.1%，同比上升20.2%，同比增速较上月下降12.6pct。1-4 月累计增速为4.2%（前值：-0.5%），由负转正。基本验证了我们此前对于4 月成交延续复苏，但增长动能或转弱的判断，行业信心目前仍在筑底回升阶段。
分城市能级来看，一线城市成交韧性较强，自上月集中放量后本月新房成交面积环比下跌12%，同比仍增长127%，增速较上月提升了64.3pct，1-4 月累计同比仍增26%。其中北京、深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量，北京则面临供不应求，刚需热情不退，顺义、房山多个刚需盘持续热销。上海、广州成交环比下降，热度略有回落，但同比仍保持增势，上海同比增速较高主要是因为去年同期受疫情封控影响基数较低。二三线城市则面临热度转降，整体成交回调幅度大于一线，环比降幅分别达24%、28%，同比增速分别为17%、-4%，增速分别较上月下降19.8、63.5pct，1-4 月累计同比增速分别为4%、17%。各城市环比跌多涨少，仅成都行情*、环比持增。目前来看，回落较为显著的有：1）武汉、南京、青岛等尚有人口优势的强二线城市，需求集中释放后，也进入阶段性疲软期。2）南宁、惠州、扬州、韶关等弱二三线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交回归理性之后预期还将延续筑底行情。
二手房：4 月二手房成交同比增速虽下降，但仍保持高位增长超过七成，整体韧性仍好于新房。4 月14 城二手房成交面积866.8万平，环比-18.7%，同比+71.2%，仍保持高增，同比增幅较上月减少37.9pct，成交环比转跌、同比增速下降主要是由于前期积压需求释放逐步接近尾声，后续进入平缓释放期。1-4 月累计同比增速为70.2%。4 月一、二、三线城市环比增速-32.8%、-13.2%、-13.8%，同比增速6.6%、105.6%、119.1%，增速较上月分别减少46.9、25.2、131.5pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市二手房成交环比增速均转负，北京、深圳、杭州、青岛相对回调明显，环比跌幅超过两成。据克而瑞数据，自3月下旬起，杭州二手房带看等指标明显下滑，二手房成交也开始逐周走弱；北京二手房成交在3 月底迎来一波放量，随着疫情期挤压需求和入学置业需求逐渐释放完毕，清明节后成交逐渐走弱。同比来看，除北京同比小幅下跌1%以外，其余我们跟踪的城市4 月二手房成交面积同比增速仍然为正。其中杭州、青岛、苏州、成都、东莞、福州增幅居前，同比增速均超过90%。例如成都，4 月二手房成交延续强劲表现，规模同比接近翻倍，统计局数据显示的成都二手房价连续15 个月环比上涨；苏州二手房市场经历较长低迷期后迎来反弹，4 月成交面积同比增长153%；深圳4 月末成交明显发力，主要是因为二手房指导价政策时隔两年迎来调整，中介平台仍需按照指导价展示房源价格，但执行层面不再影响放贷，政策利好下市场信心提振。
库存与去化：4 月整体库存同环比下降，去化周期较上月缩短，库存积压状况进一步改善。截至4 月底，我们跟踪的14 城新房住宅库存面积为1.01 亿平，环比-0.7%，同比-3.4%；去化周期为14.2 个月，环比-3.4%，同比+3.0%。一、二、三线城市库存同比增速+2.7%、-13.3%、-15.1%；去化周期分别为11.4、12.3 和13.8 个月，同比增速0.7%、6.3%、-6.9%。具体来看，5成城市库存环比小幅下降，超过6 成城市去化周期环比缩短，上海、杭州、宁波去化周期在12 个月内。
开盘去化率：31 个重点城市平均开盘去化率51%，环比-6pct，市场热度有所下降。从具体城市来看，4 月各城市环比跌多涨少，仅杭州一个城市去化率由3 月的73%上涨至81%，整体去化率延续高位，常州虽环比微增1 个百分点，但整体仍在15%以下的低位波动。热点城市北京、上海、成都虽然短期去化率转降，但去化率绝对值仍保持在6 成以上的高位；而前期低位徘徊、短期内热度显著回升的深圳、天津、郑州、南京、武汉等城市4 月去化率均显著回落，刚需刚改动能转弱，居民购房需求恢复理性，不过整体热度仍略好于2 月。
土地市场：百城土地成交规模仍在低位，重点城市土拍热度延续。4 月百城住宅类用地成交建面3200.3 万平，环比-15.3%，同比-47.2%，同比降幅较3 月扩大了21.2pct；楼面均4743 元/平，环比+15.0%，同比+8.8%；平均溢价率6.27%，环比-1.24pct，同比-0.04pct，同环比虽略下降，但仅次于23 年3 月，为近一年的第二高点。4 月，虽有上海、广州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重点城市“预供地”制度的影响，土地市场成交规模仍在低位。热度方面，得益于市场信心的恢复，大多数城市土拍均取得了较为理想的热度，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢价率分别为7.0%、8.5%、12.4%，民营房企的投资意愿也有所复苏，杭州本次民企拿地金额合计142 亿元，占比高达85%。我们认为市场仍处于温和修复阶段，土地市场活跃度也有所回升。
房企：1）单月百强房企销售同比增速小幅下降，但CR50 房企销售同比增速仍提升。百强房企4 月全口径销售额同比+27.4%（前值：+29.1%）；权益口径销售额同比+28.5%（前值：+31.3%）；1-4 月累计全口径销售额同比+8.7%（前值：+2.2%）。
TOP20 中70%的房企4 月单月销售额增速为正，增长较快的为铁建（254%）、建发（213%）、招蛇（171%）、华润（119%）、滨江（89%）、绿城（89%）、华发（76%）。2）拿地强度明显提升，民企拿地意愿有所恢复。百强房企4 月拿地金额同比+3.5%（前值：+8.3%）；拿地建面同比-31.1%（前值：-11.4%）；拿地强度从3 月的13%提升至32%，整体投资力度明显提升。
4 月诸多重点城市的开展集中土拍，大量优质地块上市，因此百强房企拿地楼面均价1.66 万元/平，同比增长48.9%。头部房企拿地强度相对更强，4 月CR5、CR10、CR20、CR50 拿地强度分别为50%、45%、41%、36%；头部房企更聚焦高能级优质地块，CR5、CR10 楼面均价高达1.97、1.83 万元/平，同比分别增长27.6%和33.3%。具体来看，4 月万科、华润置地拿地金额排名靠前，均超100 亿元，拿地强度分别为69.6%、64.0%。从累计来看，23 年1-4 月百强房企全口径拿地金额3948 亿元，同比仍有5.5%的下降，楼面均价同比提升16.4%至9588 元/平，拿地强度同比下降2.8pct 至17.1%。1-4 月地方国企“托底”的情况明显减少，地方国企拿地金额占比降至26.8%，央企占比降至26.8%，民企占比提升至42.8%。我们认为，短期拿地主体仍旧会以央国企为主，占比仍有近六成，且投资愈发集中，其中深耕房企增储诉求明确，将形成未来土地市场的重要力量。民企投资的积极性在复苏，2-3 月民企虽在土地市场开始崭露头角，但以城市深耕型民企为主，如龙湖、滨江、长隆、伟星等持续在深耕城市拿地，本土民企紧抓“捡漏”机遇，参与到摇号中，坤和、天阳等多家民企在大本营均有所斩获；4月开始全国化布局的民企也重启拿地，例如碧桂园重启拿地，时隔9 个月于2023 年4 月首次在集中供地拿地，以28 亿拿下杭州滨江区优质地块。不过整体而言，民企仍存在一定资金压力，未来参拍热情、动力仍有待观察。3）融资： 房企单月融资规模同环比均下降，5、6 月偿债压力相对较小。4 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计728 亿元，同比-5%，环比-21%， 平均发行利率3.79%，同比-0.26pct，环比-0.10pct。主流房企中信达地产、金融街、建发国际发行国内债券规模较大，均超过30 亿元。1-4 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计2618 亿元，同比-18%。
2023 年国内外债券到期规模为9455 亿元，其中5、6、7 月分别到期689、704、938 亿元。
投资建议
4 月楼市成交动能转弱，符合我们此前的预判。核心重点城市政策利好仍在不断推出；同时近期热点城市土拍市场热度也较高，民营房企的投资意愿也有所复苏。我们认为市场仍处于温和修复阶段，土地市场活跃度也有所回升。具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β 行情：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）主题性投资机会，包括REITs 相关：大悦城、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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