上周，证监会指导证券交易所修订REITs 审核关注事项指引，分资产明确审核和信披标准，助推公募REITs 高质量发展。市场方面，公募REITs 市场止跌回升，市场交投活跃度边际回暖。从理性角度出发，公募REITs 的长期配置价值已有所凸显。值得注意的是，疫后经济的系统性修复是渐进的过程，REITs 底层资产的业绩修复也难一蹴而就，建议当前更加关注二季度业绩修复确定性强、租户结构相对分散、出租率稳定的资产。
市场回顾：公募REITs 市场周内收涨，市场情绪边际回暖。上周，中证REITs（收盘）指数收于952.86 点，周上涨1.36%，跑赢主要股票和债券宽基指数。在经历了连续数周的回调后，公募REITs 市场重现涨势，大部分标的均录得不同程度上涨。其中，前期因出租率明显降低而深跌的部分产业园区REITs 在上周迎来反弹。此外，华安张江光大REIT 周跌4.22%,根据华安张江光大REIT 基金公告披露：“5 月12 日午时，有媒体渠道传出OPPO 决定关停旗下子公司哲库科技”，哲库科技为基金拟扩募资产张润大厦的重要承租方之一。市场交投方面，日均成交额和日均换手率的小幅提升显示出市场情绪的边际回暖，但读数对应的历史分位数不高，或表明市场修复的渐进过程。
政策梳理：证监会指导证券交易所修订REITs 审核关注事项指引，分资产明确审核和信披标准，助推公募REITs 高质量发展。5 月12 日，在证监会指导下，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1 号——审核关注事项（试行）（2023 年修订）》，对此我们有如下解读：一是新版指引内容更加详实，既包含对于公募REITs的普遍性指引，又分资产类型做出明确特殊性要求；二是以“管资产”为核心，根据资产类型明确审核和信披标准，与我国公募REITs 市场特征相匹配；三是率先针对发行数量/规模占比高、2022 年全年和2023 年一季度经营情况波动大的产业园区和高速公路的审核和信披标准做出细化。
项目储备跟踪：潜在公募REITs 项目招标情况稳步推进。根据中国招标投标公共服务平台等公开信息显示，5 月8 日-5 月12 日当周，长沙城市发展集团有限公司基础设施公募REITs 就服务团队中标候选人进行公示、杭州湾跨海大桥公募REITs 对服务团队进行公开招标、泰兴开发区水厂及配套设施PPP 项目拟将试点发行REITs。
公募REITs 策略思考：从理性角度出发，多只个券的P/FFO 和P/N* 等估值指标触及较低的历史分位水平、以中债REITs 估值收益率衡量的IRR也明显提升，显示出公募REITs 的长期配置价值已有所凸显。值得注意的是，疫后经济的系统性修复是渐进的过程，REITs 底层资产的业绩修复也难一蹴而就。在市场情绪仍处低位、指数表现或也磨底的背景下，有关标的底层资产经营情况的消息或放大市场波动，建议当前更加关注二季度业绩修复确定性强、租户结构相对分散、出租率稳定的资产。
风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。
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