销售保持温和复苏，城市间分化仍在加剧

    　　本月统计局对房地产销售和投资等数据进行了基数调整，由于调整前去年同期的数据被高估，我们根据最新公布的同比倒算去年同期数据，可以看到调整后今年3、4 月的房地产销售和投资变化最明显，同比要好于调整前，反映出市场仍处于温和复苏。从销售面积看，1-4 月商品房销售面积为3.76亿平方米（同比-0.4%），降幅收窄1.4pct；住宅销售面3.3 亿平方米（同比+2.7%），涨幅扩大1.3pct。从4 月单月看，虽然环比下滑较多，但商品房销售面积同比+5.5%、住宅销售面积同比+8.1%，涨幅均较3 月明显扩大，主要受去年4 月基数较低影响。

    　　从销售金额看，1-4 月商品房销售额同比+8.8%、住宅销售额同比+11.8%，涨幅均较上月扩大4.7pct。4 月单月商品房销售额、住宅销售额同比分别为+28%、+31%，涨幅均较3 月扩大约20pct。销售额增幅显著强于销售面积，得益于高能级城市销售持续回暖，房价结构性上涨。体现在一线城市4 月新房价格指数环比继续扩大（二三线城市环比涨幅略有收窄），并且成交占比和房价最高的东部地区销售额大幅增长，另外也有去年同期低基数影响。

    　　房企到位资金随销售同步回升，居民中长贷大幅减少4 月单月房地产开发企业到位资金同比+3.4%（前值+2.9%），其中定金及预收款同比+31%（前值+14%），个人按揭*同比+23%（前值+20%），国内*同比-12%（前值+6%），自筹资金同比-24%（前值-17%）。此外，4月居民中长期*减少1156 亿元，较去年同期多减842 亿，创下历史新低，我们认为居民提前还贷是主要原因。

    　　竣工延续复苏，投资、新开工继续下行

    　　1-4 月房地产开发投资完成额同比-6.2%，降幅较上月扩大0.4pct；4 月单月同比-7.3%，较上月扩大1.4pct。1-4 月房屋新开工面积同比-21.2%，施工面积同比-5.6%，竣工面积同比+18.8%，其中新开工和施工降幅较上月分别扩大2pct、0.4pct，竣工涨幅扩大4.1pct。4 月单月新开工和施工同比分别下降27%、36%，竣工同比增长42%，其中竣工面积已高于18-21 年同期，但新开工和施工面积创下17 年以来新低。我们认为，保交楼政策持续发力叠加去年疫情影响施工进度导致低基数将继续拉动竣工同比回升，但由于销售复苏力度不足，房企拿地和新开工意愿仍较弱，施工同比也持续下降。

    　　投资建议

    　　4 月新房销售延续温和复苏，特别是高能级城市复苏最为显著，房价结构性上涨。但是，销售复苏力度不足导致房企拿地开工意愿较弱，投资下行压力仍然较大，预计竣工将持续修复。当前阶段建议关注拿地投资能力强、土储布局合理、融资能力强的优质房企，维持行业“增持”评级。

    　　风险提示

    　　房地产支持政策落地执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。