注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。
投资：受到土地投资、新开工、施工拖累，房地产开发投资额累计降幅持续扩大至6.2%。1-4 月，全国房地产开发投资额为35514 亿元，同比减少6.2%，较1-3 月同比降低0.4pct；4 月单月投资额为9540 亿元，环比减少22.5%，同比减少7.3%。由于1-4 月大部分城市土地供应未放量成交处于低位、房企普遍新开工意愿不高、施工面积体量趋势性萎缩（2-3 年），开发投资维持负增且降幅连续两个月扩大。我们预计2023 年房地产开发投资额乐观和悲观预期下分别为12.4 万亿元和12.1 万亿元，较2022 年分别同比-6.3%和-8.6%。
新开工：新开工持续走低，累计降幅扩大至21.2%，单月环比降低32.7%。1-4 月份，全国累计新开工面积31220 万方，同比减少21.2%，较1-3 月同比降低2pct；4 月新开工面积7099 万方，环比减少32.7%，同比减少27.4%，较3 月同比提高1.6pct。1-4 月新开工整体较弱，一方面因为1-4 月土地成交处于低位，且2022 年城投获取的项目开工率较低；另一方面因为全国结构性库存高企，导致销售复苏向新开工传导的链条不通畅，房企新开工意愿不足。我们预计全年新开工面积同比保持负增长，跌幅10%-15%。
竣工：累计竣工增幅连续两月扩大，1-4 月同比增长18.8%，4 月同比增长41.8%。1-4 月份，全国累计竣工面积为23678 万方，同比增长18.8%，较1-3月同比提高4.1pct；4 月单月竣工面积为4256 万方，环比减少31.8%，同比增长41.8%，较3 月同比提高9.8pct。竣工持续回升，一方面因为房企今年竣工节点对应过往销售高点，需竣工项目量相对较多；另一方面“保交楼”在持续推进中。
我们预计全年竣工面积同比增长8%-12%。
销售：累计销售额同比增幅扩至8.8%，单月环比减少近4 成。1-4 月，全国商品房销售额39750 亿元，同比增长8.8%，较1-3 月同比提高4.7pct；4 月商品房销售金额9205 亿元，环比减少39%，同比增长28%。1-4 月，全国商品房销售面积37636 万方，同比减少0.4%，较1-3 月同比提高1.4pct；4 月商品房销售面积7690 万方，环比减少48.1%，同比增长5.5%。4 月销售额环比降低一是因为供应量减少，二是因为随着前期积压需求释放接近尾声，市场情绪有所降温。城市之间分化较大，一线和部分强二线城市环比依然能维持正增或仅小幅下降，弱二线和大部分三四线城市环比降幅较大。全年预计将呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。1-4 月销售金额同比增长、销售面积却维持负增，一定程度也佐证了目前依然是以核心城市驱动的结构性市场。
资金：房企到位资金累计降幅收窄至6.4%，定金及预收款、个人按揭*累计同比由负转增。1-4 月，房企到位资金累计值45155 亿元，同比减少6.4%，较1-3 月同比提高2.6pct；4 月单月到位资金为10447 亿元，环比减少21.9%，同比增长3.6%，较3 月同比提高0.8pct。主要因为1-4 月销售有所回暖，带动定金及预收款和个人按揭*同比由负转增，且占房企资金来源的比重继续提升。我们认为，三支箭的主要政策框架已经基本出到位，后续关注实际执行情况，特别是房企股权融资的推进、REITs 的推进、信用债融资的推进。
投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护；全年看总量弱复苏、结构复苏偏强的格局，一线+不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
风险提示：政策*速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。
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