事件描述
2023 年8 月30 日，广州、深圳官宣“认房不认贷”，即家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用*购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
事件评论
广深官宣“认房不认贷”，有利于释放潜在合理购房需求。8 月25 日，住建部、央行、金融监管总局三部门*《关于优化个人住房*中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房*“认房不认贷”政策措施；8 月28 日，广州、深圳先后官宣发文落地“认房不认贷”，明确家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用*购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。根据实施细则，认房以本地住房为依据，无房家庭购房首付比例和房贷利率均按照首套执行，广州、深圳调整为“认房不认贷”后，首付比例将根据不同情况获得10-40pct 的下降空间，房贷利率分别获得60BP、30BP的下降空间，从受益人群来看主要利好两类人群：1）在本地有房，但想卖掉换房的改善性购房需求；2）在本地无房、但有外地购房*的购房需求。
一线城市政策优化拉开帷幕，产业政策有望回归至中性区间。广州、深圳官宣“认房不认贷”意味着一线城市政策优化正式拉开帷幕，后续更多核心城市的限制性措施将逐步结构性优化，产业政策有望向中性区间靠拢，核心城市需求端有望获得一定支撑，房价下行风险有所缓释，从而驱动核心城市房地产市场进入正向循环。而弱二线及以下城市供需关系已发生重大变化，政策优化的尺度理应更大，过往在上行周期*的限制性措施理论上均可取消，产业政策将回到中性甚至略微扩张区间，近期嘉兴明确全面取消限购限售即是佐证，但截至目前此类城市在限购、限售、限贷、公积金、购房优化和补贴方面的政策累积强度已不低，且政策效果相对有限，后续常规政策优化空间相对较小，应重点关注潜在的非常规的扩张型政策。
产业政策优化仍将延续，关注政策预期发酵阶段的投资机会。当前行业周期风险隐患并未从根本上消除，基本面仍处于调整阶段，销售、拿地、开工、资金、投资表现依旧承压。
随着一线城市政策优化拉开序幕，意味着政策底限基本明确，产业政策有望回归至中性区间，后续更多核心城市的限制性措施将逐步结构性优化，而弱二线及以下城市供需关系已发生重大变化，过往在上行周期*的限制性措施理论上均可取消，产业政策优化将对核心城市需求端形成一定支撑，从而驱动核心城市房地产市场进入正向循环，进一步实现全局企稳。当前处于产业政策预期发酵的阶段，且近期一系列活跃资本市场的政策集中*，行业有望演绎持续的区间投资机会，关注供给侧优化逻辑的优质开发龙头，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头；若政策力度好于预期，前期信用受损的未出险民企甚至部分拥有优质资产的出险企业也有一定弹性。此外，短期亦需重视直接受益于核心城市需求端政策优化及城中村改造的相关标的。
风险提示
1、需求端表现持续低于预期；
2、政策端跟进速度低于预期；
3、房价下跌导致资产负债表受损。
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