事件。公司公布2023 年半年报。报告期内，公司实现营业收入28.38 亿元，同比下滑43.96%；归母净利润为16.13 亿元，同比增加46.32%。
2023 年上半年，公司转为客户代理人参与贸易业务，对大宗贸易的收入确认方法相应由“总额法”转为“净额法”，导致贸易业务会计核算收入下降较大，受此影响，同期公司营收收入下滑43.96%；受投资收益及公允价值上升影响，2023 年上半年公司归母净利润增加46.32%。
根据公司2023 年半年报披露：公司上半年实现合同销售面积16.95 万平，合同销售收入17.59 亿元，同比下降19.36%和64.35%，主要系根据项目开发周期，本期新开盘项目较少。公司土地储备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备10 万平，新增建筑面积22 万平。无新开工面积，新竣工面积41.30 万平，同比上升117.78%；结算面积34.85 万平，结算收入36.68亿元；结算均价1.05 万元/平方米，结算毛利率15.95%。
期内，公司财务继续保持稳健。账面资产负债率64.53%，较期初下降1.76个百分点，连续四年下降；预收类款项293 亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为53.68%，较期初下降1.57 个百分点。期末货币资金余额64.22 亿元；有息负债合计338.49 亿元，占总资产的27.11%，较期初减少3.51 亿元。
通过多年来在高科技领域的投资布局，公司持续投入的高科技取得了较为丰硕的成果，多家被投企业成功上市，未上市的投资企业也步入了稳健快速有序的轨道。目前已有4 家登陆科创板，1 家登陆创业板，未来3-5 年将有多家被投资企业进入IPO，持续推动公司价值提升、作出利润贡献。期内，公司投资的深圳云天励飞技术股份有限公司在科创板成功上市。
投资建议：土储充足，科技投资和地产开发双轮驱动，维持“中性”评级。公司主营业务为地产和投资。地产：公司在环上海圈拥有丰富优质的土地储备，上海内环开发面积约164 万平方米。投资：公司前瞻布局区块链、人工智能、高端制造等领域，对高科技企业的投资累计超100 亿元。我们预计公司2023年、2024 年EPS 分别是0.32 和0.35 元。考虑到公司2023 年中期归母净利润较快增长，我们给予公司2023 年7-9 倍的动态PE，对应的合理价值区间为2.24 元-2.88 元，维持“中性”评级。
风险提示：公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。
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