1、不必纠结于5Y 以上LPR

    近一段时间，投资者对5 年期以上LPR 的变动情况很是在意，普遍希望该期限的LPR 有更大幅度的下行，认为只有这样才能促进房地产市场平稳健康发展。

    事实上，我们不必太过纠结于此。一方面，当前四个一线城市的房贷利率下限仍高于全国下限，这四个城市可以自主地降低地区下限。另一方面，我国已建立了首套住房*利率政策动态调整机制（以下简称“动态调整机制”），允许符合条件的城市政府自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房*利率下限。而且，上述两个方面中的不少城市的潜在降幅均较大，我们没有必要纠结于5 年期以上LPR 在短期内这一点点降幅。

    2、“三层定价机制”给予一线城市利率下调空间我国商业性个人住房*利率采用“三层定价机制”：一是全国层面的*利率政策下限，由人民银行、金融监管总局确定；二是地方层面的利率下限，由各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定；三是商业银行层面的具体利率水平，由商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定。

    北京、上海、深圳和广州这四个一线城市当前执行的首套住房商业性个人住房*利率下限分别为LPR+55bp、LPR+35bp、LPR+30bp 和LPR-10bp，均高于全国层面的*利率政策下限，这四个城市的下限在理论上还有75bp、55bp、50bp 和10bp 的下调空间。

    3、动态调整机制给予相应政府利率下调和下限取消空间2022 年12 月30 日，人民银行和原银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房*利率政策动态调整长效机制的通知》，在上述阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，进一步建立了新发放首套住房商业性个人住房*利率政策动态调整长效机制。该机制以每季度末月作为评估月，对评估期内的新建商品房销售价格变化情况进行评估，符合条件的地方政府可自主决定自下一个季度起的利率下限。

    在今年9 月的评估中，70 城中又有2 个城市的新建商品住宅销售价格环比和同比在评估期内连续下降，使得符合阶段性放宽条件的城市由45 个增加至47 个。

    显然，相应的地方政府可以自主决定自今年四季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房*利率下限。理论上讲，这些城市对于房贷利率下限的调整空间显著大于5 年期以上LPR 在短期内的降幅，显然我们根本无需纠结于后者。

    4、风险提示

    不理性的预期引发市场快速波动。