核心观点

    　　8 月底以来房地产进入政策密集落地期，至今的效果有以下特点：

    　　一是房企拿地依然集中在一线和新一线城市，低线城市拿地信心尚未明显修复；二是土地市场供地面积增加，挂牌价中枢上移，三线城市土地供给有所回升；三是城市二手房挂牌量整体增加，挂牌价一线城市冲高回落，二三线城市挂牌价整体稳定；四是购房需求释放，成交量短期放大后逐步回落，9 月中旬以来成交有企稳回升迹象。整体看，近期政策效果的释放呈现脉冲式特点，主要或因刚需集中释放所致，市场信心仍待修复。“金九银十”的观察窗口，仍需密切关注房地产后续恢复持续性，以及政策持续放松的动力。

    　　土地市场：供给增加，信心仍需修复

    　　一线和新一线依然是头部房企拿地重点。8 月一线城市和多个新一线城市进行了集中土拍，头部房企依然将高线城市的拿地作为重点，土地溢价率维持一定水平，但在低线城市的拿地尚未显著改善，部分城市的部分地块依然维持底价成交的状态。

    　　供地面积冲高回落，供地挂牌均价中枢升高。9 月第一周100 城供应住宅类土地665.56 万平方米，环比大幅增加但之后回落，第三周降至今年3 月以来低位。一二线城市9 月初略有增加后减少，三线城市近期供地大幅增加；9 月前三周挂牌价冲高回落，价格中枢略有升高。成交土地楼面均价一线涨幅较大，二三线城市均价稳中有降。

    　　商品房市场：需求释放呈现脉冲式

    　　二手房成交挂牌量整体增加，挂牌价走势分化。从量上看，8 月底以来，全国城市二手房出售挂牌量指数整体呈上升趋势，挂牌量增加三线>二线>一线，北京、上海月初升高后回落，广州、深圳稳步增加。从价上看，政策冲击影响一线城市二手房挂牌价快速走高，但之后回落；二三线城市影响相对较小。

    　　政策落地后商品房成交量短期冲高后回落。十大城市存销比9 月第一周快速回落，第二周后，随着销量下降、存量增加，库销比缓慢回升。30 城商品房销量9 月初脉冲式增长后快速回落至较低水平，近日成交量再度回暖。

    　　风险提示：

    　　政策效果不及预期。