公司发布2023 半年报。1H23 实现收入163.32 亿元，同比下降4.54%；归母净利润3.27 亿元，同比扭亏，扣非归母净利润2.73 亿元。摊薄EPS 为0.18元；加权平均净资产收益率1.84%，经营性现金流净额19.13 亿元，同比增长18.35%。
简评及投资建议。
1、上半年收入163.32 亿元下降4.54%，综合毛利率26.56%增加3.23pct。其中2Q 收入68.45 亿元同比增长0.33%。上半年新开门店151 家、闭店138 家，业态涵盖超级市场、便利店、专业专卖，其中超级市场新开128 家。
（A）分业态，百货业态通过切入精准细分市场、“一店一策”持续转型，收入增长42.22%至7.21 亿元，毛利率增加4.85pct 至26.88%； 购物中心业态致力于存量升级、提质增效，收入增长46.62%至10.60 亿元，毛利率增加16pct至42.97%；奥特莱斯业态轻重并举择机发展精品奥莱，收入增长56.36%至6.99亿元，毛利率增加10.54pct 至75.37%。
（B）分地区，华东地区收入下降4.57%至149.71 亿元，毛利率增加3.42pct至24.02%，收入占比94.05%。
2、上半年期间费用率减少0.22pct 至22.5%。其中销售费用率同比增加0.13pct至15.54%；管理费用率同比增加0.1pct 至6.9%；财务费用31 万元同比减少7754 万元，主因利息收入增加；研发费用率同比增加0.01pct 至0.06%；最终整体期间费用率减少0.22pct 至22.5%。
3、上半年归母净利润3.27 亿元同比扭亏。上半年投资净收益-1086 万元，同比减少1.14 亿元；公允价值变动收益4700 万元，同比增加 6841 万元，主因理财产品公允价值变动；资产减值损失冲回69 万元。此外资产处置损益为2514万元，同比减少222 万元，有效税率48.11%，少数股东损益-892 万元，同比减少3478 万元。最终1H23 归母净利润3.27 亿元扭亏，其中2Q 归母净利1.16亿元；1H23 扣非归母净利润2.73 亿元，其中2Q 扣非归母净利润8061 万元。
4、门店改造，高效运营，大力发展首店经济。西郊购物中心通过艺术、文化、IP，结合品牌的概念，筹备并做好开业活动；第一八佰伴推进外立面更新，1F-2F拟于年内逐步完成化妆品调整开业，名品逐步提升，9F 餐饮将于2023 年12 月全面开业；青浦奥莱优化业态布局，提升品牌能级，按计划节点推进B9、B10改建；百联ZX 创趣场于2023 年1 月15 日试营业，定位国内首座聚焦二次元文化的商业体，引进全国首店13 个、上海首店6 个。
维持对公司的判断。我们认为，公司作为上海商业龙头，百货、购物中心、奥莱、超市、专业店等多业态协同经营，品牌与规模优势显著。公司近年持续推进百货和购物中心的升级改造，奥莱业态维持全国领先优势；超市以超级市场为主拓展网点和门店转型增效，减亏提效。我们预计，随着消费需求逐渐回暖，公司凭借丰富的线下体验和多业态协同的规模优势有望充分承接复苏红利，带来较优的业绩弹性。
更新盈利预测。预计 2023-2025 年归母净利润各6.76 亿元、7.86 亿元、9.65 亿元，同比增长-1.2%、16.3%、22.7%。给予公司2023 年0.8-1 倍PS，对应合理价值区间14.65-18.31 元，维持“优于大市”投资评级。
风险提示：竞争加剧，电商分流，新店培育期拉长，老店升级效果不及预期。
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