本文试图回答以下问题：中国房地产业处于什么样的阶段？房地产业对经济的贡献从此就走下坡路了吗？行业后续会走向怎么样的形态？新的发展模式又到底是什么？

    　　房地产业包含了比开发更广泛的概念。各国虽对房地产业划分有一定差异，但总体上界定仍有一致性，房地产业主要包括开发、租赁、以收费或合同为基础的房地产活动等，各部分共同构成房地产业增加值并最终对GDP形成贡献。

    　　房地产业发展受城市化、政府干预和发展质量等因素影响。（1）在城市化的高速发展阶段，房地产业增加值增速高于GDP增速，房地产业增加值在GDP中占比提升；城市化进入成熟阶段后，房地产业增加值增速逐步趋于GDP增速，二者达到一致前房地产业占GDP 之比仍有一定提升空间，结构上存量贡献逐步增加。（2）城市化进程成熟阶段房地产业增加值占比能触及的“天花板”或受政府干预及住房保障体系约束。（3）同等城市化进度的情况下，如果城市化质量较低，房地产业的发展可能受到约束，房地产业在GDP 中的占比可能相对较低。

    　　我国城镇化率或于2027-2030 年达到70%，房地产业增加值结构或发生改变。

    　　我们预测2027-2030年我国城镇化率或将超过70%，随后房地产业增加值增速可能逐步回落并趋近GDP增速。结构上，推测开发经营的占比可能逐步下降，而租赁经营、物业管理、中介服务等类别的增加值贡献可能提升。

    　　判断我国房地产业增加值占GDP 比例长期或可提高2-4%达到8-10%。目前我国针对房地产市场的干预调控主要集中于销售市场，住房保障主要面向中低收入群体，而非大面积、无差别的保障。参考国际样本情况，推断中长期我国房地产业增加值在GDP中占比的“天花板”可以达到约8%-10%。

    　　我国城市化有产业发展作为支撑，判断经济和城市发展因素在长期不会对房地产业增加值的总量空间造成明显制约；发展质量提升或进一步释放房地产业发展空间，预计我国房地产业增加值在GDP 中的占比可能在2040-2050 年达到上述8-10%的目标区间。

    　　我们预测2030/2040 年房地产业增加值分别增长至12.9/22.1 万亿元，对应2022-2030/2022-2040 年CAGR 分别为7.3%/6.3%。其中，2022-2030/2022-2040 年开发经营增加值CAGR 分别为0.4%/0.7%；租赁经营增加值CAGR 分别为10.1%/8.0%；物业和中介增加值CAGR 分别为8.5%/7.4%。

    　　风险提示：城市化进程不及预期；行业调控力度超预期；经济发展质量不及预期；新型城镇化推进不及预期；经济增长不及预期等。