事件

　　中央城市工作会议7 月14 日至15 日在北京举行，会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段……；着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。四是着力建设绿色低碳的美丽城市。

　　点评

　　本次会议高规格及历史会议复盘的借鉴，均凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性。本次会议指出“要以推动城市高质量发展为主题，以推进城市更新为重要抓手”，并且出席领导规格高，7 位政治局常委均出席，并由总书记发表重要讲话、总理作总结讲话，这已足够说明其推动城市高质量发展和城市更新的重要性。复盘过往，1978 年3 月全国城市工作会议，提出城市建设要与工业发展相协调，开启城市规划法制化进程，推动城镇化初步发展；2015 年12 月，中央城市工作会议，提出要深化城镇住房制度改革，实现公租房货币化，加快城镇棚户区和危房改造；2025 年7月，本次会议提出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。可以看出，历史上中央城市工作会议并没有固定召开时间，但每次会议都在我国历史关键时刻肩负着重要的历史任务，推动城市发展、并扩大内需。

　　本次会议强调城市更新为重要抓手，呼应前期城市更新行动计划，期待后续配套政策落地。本次会议强调“以推进城市更新为重要抓手”，和今年5 月15 日中办、国办发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》相呼应、也是延续，这也在进一步强调城市更新在当下的重要性。此外，我们认为，5 月15 日的《关于持续推进城市更新行动的意见》是纲领性文件，而本次会议则是在5 月15日的纲领性文件基础上的党中央组织的动员大会，将对推动城市更新起到提纲挈领作用、并有利于后续加快推进。不过，前述城市更新行动意见和本次会议目前只设定了大致目标和方向，仍未给出具体的实施细则和配套政策，因而，预计后续会有更多部委落实具体配套措施，值得进一步关注。

　　城市发展进入新时期、从增量扩张转向存量提质增效，预计城市更新有望集中核心城市。本次会议指出城市发展正从此前扩容进入到提质阶段，同时指出要加快构建房地产发展新模式，要稳步推进城中村和危旧房改造；会议与近年来中央持续表态“构建房地产发展新模式”相呼应，我们推演新模式可能包括：好房子、“人房地钱”要素联动机制、房屋全生命周期管理机制、改革商品房预售制度（现房销售制度）等。本次会议表明我国城市发展已进入存量时代，这也意味着未来城市更新不会全国维度展开，要符合新发展模式下“人地房钱”的约束，坚持人口、产业、城镇、交通一体规划；预计未来城市更新、旧房改造等会集中在核心一二线城市，且从运行模式来看，并也不会简单复制棚改，需要考虑未来城市的可持续性发展问题。

　　展望未来，城市发展分化是趋势、打造现代化人民城市，“好房子”方向有望加大支持。本次会议提出要建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，预计未来核心一二线城市高质量发展确定性高，同时城市发展融资也有望通过存量盘活持续释放。此外，创新、宜居、美丽城市等要求也契合建造好房子方向，当前房地产处于好房子存量少+改需正值释放阶段，我们认为未来好房子赛道空间广阔，其中预计缔造“好房子”的优质房企将有望率先进入底部拐点时刻、并领先于行业实现ROE 改善，后续其ROE 的回升更加依赖于毛利率、资产周转率的提升（并非指施工速度、而指库存管理），不再依赖于杠杆，从而有望助力其从金融模式逐渐转向制造业模式，并实现PB-ROE 的向上突破。

　　投资分析意见：从增量扩张转向存量提质，并强调以城市更新为重要抓手，维持“看好”评级。我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近3 年，但量价并未如期进入正向循环，近期中央对房地产止跌回稳表态从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，并修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策或将出台，可能包括：房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，其中好房子政策将开辟新发展赛道，将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、