成屋销售环比略有回暖，但美国楼市复苏仍面临挑战5 月，美国新屋销售环比有所下滑，成屋销量环比回升。新屋成屋价格环比延续上涨，目前仍处于历史的相对高位，整体住房可负担性仍然偏低。新屋供应相对充足，成屋的库存短缺压力自年初以来已有所缓解。5 月，成屋签约销售指数环比+1.8%，表明成屋市场活跃度略有回暖。我们认为，尽管成屋库存短缺压力已有所改善，但这一边际改善未能推动房价出现回落。高房价和高利率仍对需求释放构成制约，加之美联储降息前景尚未明确，美国楼市的复苏仍面临较大的不确定性。

　　5 月美国房屋销售呈结构性改善，房价可负担性偏低制约需求释放5 月，美国新屋销量5.2 万套，同/环比分别-6.3%/-13.7%。成屋销量33.6万套，同/环比分别-0.7%/+5.4%，尽管环比回升，但仍为2020 年以来同期的最低水平，表明成屋市场依然低迷。作为前瞻指标的5 月成屋签约销售指数为72.6，同/环比分别+1.1%/+1.8%，环比回升主要受成屋挂牌价松动及卖家降价力度加大的推动。然而，当前房价可负担性依然较低，一定程度上抑制了住房需求的释放。截至4 月末，美国住房购买力指数为101，环比-2.3%，处于2000 年以来的6.9%分位值。

　　房价高位运行，成屋库存量持续增加

　　5 月，美国新屋销售中位价42.7 万美元/套，同/环比分别+3.0%/+3.7%，为2000 年以来94.0%分位值；成屋售价中位价42.3 万美元/套，同/环比分别+1.3%/+2.1%，为2000 年以来99.6%分位值，整体房价仍保持在高位。截至5 月末，美国新屋/成屋库存量分别为50.2/154.0 万套，较2024 年末分别+2.2%/+35.1%，其中成屋库存已连续5 个月环比上升。新屋/成屋库存量分别处于2000 年以来91.7%/21.7%分位值，对应可供销售月数环比+1.5/+0.2 个月至8.9/4.6 个月，其中成屋库存量仍处于历史的相对低位。

　　美联储维持利率不变，按揭利率短期仍高位运行6 月，美国30 年期按揭利率均值为6.82%，环比持平，目前处于该数据2000年以来的87%分位值。美联储在6 月的FOMC 会议上将基准利率维持在4.25%-4.5%，并继续维持年内降息两次的指引。根据华泰宏观团队于6 月19 日发布的报告《6 月FOMC：联储等待关税影响显现》，虽然4-5 月通胀低于预期，但关税增加了通胀的不确定性。预计关税对通胀的传导只是被推迟，或一定程度对联储降息构成制约。后续就业市场若降温，联储可能在9-12 月开启预防式降息；但如果就业市场维持韧性，且关税对通胀的推升超预期，联储降息或进一步推迟。短期来看，美联储降息节奏及幅度存在一定不确定性，按揭利率预计仍将维持在高位。

　　风险提示：美联储降息不及预期，美国楼市复苏不及预期。