发改委战略定调，城市更新为建筑行业注入新动能

国家发改委以“两重”“两新”资金为抓手，开辟新型城镇化建设新路径，为建筑行业注入新动能。近日，国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心表示将以“两重”“两新”资金为抓手，加大新型城镇化重点领域投入，聚焦重大工程建设、差异化消费激励、闲置资产盘活三个方面。城市更新被列为标志性重大项目，指在我国城镇化发展接近成熟期时，通过维护、整建、拆除、完善公共资源等合理的新陈代谢方式，对城市空间资源重新调整配置，使之更好满足人们的期望需求，更好适应经济社会发展实际。

　　短期去库存向长期有效更新变动，城市更新市场潜能可观

本轮城市更新坚持留改拆平衡原则，摒弃大拆大建。严格执行拆除面积≤20%、拆建比≤2 两条红线，重点投向老旧小区改造、老工业区转型、城中村微更新三大领域。2024 年全国实施城市更新项目6 万余个，完成投资约2.9 万亿元，同步构建覆盖1 省9 市法规条例、28 城4550亿专项基金、150 城指导性文件的全面政策体系。

　　2015 年中央城市工作会议重启的棚改与本轮城市更新虽共持民生改善内核，却在实施路径上存在区别。二者均致力于优化人居空间与激发内需，但棚改以货币化安置主导，依托央行PSL贷款累计投放2.59 万亿元，撬动投资约7 万亿元，在消化存量住房时推高房价；本轮更新则推行留改拆结合模式，通过拆除比例≤20%的刚性约束及房票安置试点抑制地产化倾向，厦门房票自政策实施以来，四个月使用率超过86%，撬动购房金额100.3 亿元。资金机制差异更为深刻：棚改依赖央行定向输血，更新则具备“特别国债+专项债+REITs+社会资本”等多元筹资体系，依托项目可持续运营能力，从短期去库存向长效有机更新的范式跃迁。

　　城市更新正释放出可观的市场潜能，成为推动经济增长的新引擎。城市更新市场预计2025 年规模将突破8.6 万亿元，6 年CAGR 达18.3%。这一增长由政策、技术、资本三重合力驱动：

　　中央财政设立专项并支持21 个试点城市，带动社会资本投入占比升至65%；BIM 技术普及率超60%，显著提升效率、降低成本；REITs 扩容（平均分派率6.5%）与4550 亿专项基金构建多元融资体系。需求端升级显著：老旧小区改造覆盖率2025 年达90%，标准向完善型跃升。

　　改造后经济效益突出，如老旧小区商铺租金提升120%，物业价值增25%，产业园区入驻率升30%，产值增20%，为建材、施工、运营等全产业链注入强劲动力，深刻拉动内需与消费升级。

　　把握城市更新历史机遇，设计-施工-运营全链标的可能受益

把握城市更新历史机遇，重视建筑板块优质行业龙头以及设计-施工-运营全链标的。1）四川路桥、中国建筑是建筑施工领域核心标的，兼顾沪深300、中证红利指数，具备高股息特征与稳增长特点，可作权重配置首选。鸿路钢构作为建筑施工行业钢结构供应的优质行业龙头，持续推荐。江河集团受益沙特王国塔幕墙项目中标带动业绩提振，且分红比例高，红利属性凸显。

　　2）2025 年城市更新加速向“留改拆”平衡模式转型，财政补助及专项基金撬动大量项目落地，催生设计-施工-运营全产业链机遇，重点关注前期规划设计公司华设集团、华阳国际、中交设计；地方建工及供应商企业如安徽建工、隧道股份、浙江交科、青鸟消防、志特新材等。

　　风险提示

　　1、政策落地不及预期；2、执行效率低下；3、区域分化。