国内公募REITs上市运作至今已有四年，全市场REITs数量接近70只、市场规模趋近两千亿关口、底层资产类型扩充至10个大类，已逐步成为资产配置环节中不容忽视的组成部分；2025年以来，低利率格局凸显，在资金寻求收益增厚、进行泛红利投资的诉求下，REITs资产关注度明显提升，一级打新胜率走高叠加二级市场交投情绪高涨持续催化REITs系统性行情。本篇报告回顾梳理了一、二级市场重要变化以及市场投资者结构、资产评估、分红等维度，并出于跟踪二级市场结构性机会的目1的，创新性提出观察不同行业REITs投资拥挤度变化以及行业轮动情况的指标；在策略部分，立足于自上而下视角，从择时到标的选择对REITs配置体系进行了再梳理，1为尚未入市的投资者提供相应参考。

　　口 市场回顾

　　一级市场方面，REITs常态化发行阶段已开启，业态共荣之下扩容增量处于进行时状态；新发项目受益于二级市场赚钱效应回暖，认购价格高于询价下限的幅度扩大至11%，网下中签率不足1%进一步凸显抢配热度。二级市场方面，市场风险偏好以及债市收益率走势成为2025年以来影响REITs贝塔行情的关键变量，二级市场走1势与纯债及红利资产的比价效应有所增强；行业板块层面，本文构建的拥挤度及行业轮动速度等指标显示，上半年保障房、环保水务/市政类交易拥挤度更为明显，而行业平均轮动速度有小幅下降，主要系消费、保障房持续走出独立行情所致，但5月中下旬以来，轮动速度快慢互现，单一行业行情持续性有限。

　　从Beta到Alpha的配置体系构建

　　Beta收益之择时

　　择时部分重点落脚于如何确定REITs仓位中枢以及如何判断短期择时信号两个维度，中枢的确定对于多资产组合运作是首要问题，本文主要借助风险平价理念，根1据模型推导得到的结果来看，对于REITs+纯债的组合，REITs仓位约为8%6-9%，对于股票+REITs+纯债的组合，三类资产仓位约为596-10%6-85%。在短期择时信号的判1断上，由于REITs底层资产运营特征相对稳定，在短期择时方面参考基本面等中低频指标的意义有限，本文主要从资产比价以及估值面、情绪面纵向点位两个维度构建1可参考的择时指标，从当前各类指标呈现的状态来看，整体指向中性偏谨慎信号，近期已看到市场出现回调，下半年行情演绎仍需观察分子端的修复情况以及分母端利1率下行空间是否开启。

　　Alpha收益之标的选择

　　本文根据底层资产现金流特征，将存量REITs划分为稳定类及周期类，并在每类下提出相应的择券指标，其中对于保租房、环保水务、能源电力、水利及供热设施1等稳定类板块，由于影响分母端现金流的参数变动可控，在择券时需重点关注估值比价情况；对于消费、产业园区、仓储及高速公路等周期类板块，需结合中高频指标判断行业所处周期以及基本面修复信号，且择券更需自下而上视角；同时本文延续此前报告中对于量化视角的探索，进一步扩充指标，寻找更为有效的因子作为主观择券的补充。此外，在Alpha收益获取部分，本文还针对网下打新进行收益及胜率的测算，并从后视镜视角寻找提升胜率的线索。

　　风险提示：政策调整风险、项目运营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险、