核心观点

止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期有所提振，但4 月以来边际下行压力再次加大。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题。去年4 月和9 月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视。重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管。

周度核心内容跟踪

市场：本周长江房地产指数+6.07%，相对沪深300 的超额收益为+5.26%，行业排名相对靠前（1/32）；年初至今长江房地产指数+1.16%，相对沪深300 的超额收益为-0.87%，行业排名相对靠后（25/32）。本周房地产板块表现较好，开发和物业类标的以上涨为主，收租类多数下跌。

政策：武汉将加大政策组合拳力度，广东明确负面清单严控违法登记，北京完善公积金政策。

地方：武汉住建局宣布加大政策组合拳力度，将完善政策工具箱，聚焦商办类房屋去化、特定人群购房补贴及加大高品质住房供应；推动市区平台公司研究跨区“以旧换新”；加大开发贷款投放，力争全年“白名单”项目授信500 亿元以上；推进“拿地即开工”，力争新增房地产项目上市销售100 个。广东提出要明确负面清单，守牢政策底线，对“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。北京在优化住房消费新供给方面提出，进一步发挥住房公积金促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款；研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策。

销售：样本城市新房及二手备案同比继续回落。

样本城市新房及二手备案同比继续回落。37 城新房成交面积四周滚动同比-17.1%，较上周-3.6pct，19 城二手房成交面积四周滚动同比-6.3%，较上周-7.2pct；年初至今37 城新房成交面积累计同比-3.4%，19 城二手房成交面积累计同比+17.2%。7 月截至11 日，37 城新房成交面积当月同比-19.0 %，19 城二手成交面积当月同比-11.5%，12 城新房及二手合计-17.6%。

当周热点：Q3 或是重要交易窗口

Q2 以来行业量价跌幅加大，大多数城市房价已低于去年9 月，且月环比跌幅接近政策阈值，止跌回稳的政策目标面临新的挑战，政策宽松预期逐步强化，伴随市场整体估值抬升，重大会议节点前或是板块买入窗口。尽管常规政策空间和效果相对有限，但超常规政策空间在当前框架内仍有较大余地，包括房贷结构性工具、公积金深度降息、旧改货币化安置等，关键是防风险的必要性和时间点；并且对于交易而言，政策预期比政策实质更为重要。节奏层面，Q3 都是交易窗口，只是受限于宽松的紧迫性，7 月的交易级别可能不及9 月，届时宏观和产业维度的数据压力均将有所加大，股价波动阶段是更好的买入机会。标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，包括滨江集团等；弹性主线可适当下沉至边际改善型和债务重组型房企；低利率和资产端匮乏等背景下，具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会，超额现金可提供进一步期权价值。

风险提示

1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。