在经历两年的行业调整后，自今年1月起，保利发展的全口径销售数据一举超越碧桂园、万科、华润置地等站稳行业TOP1，且行业头把交椅的位置似乎越坐越稳。今年前五个月全口径销售已经领先第二名的万科300亿元，领先优势逐渐拉大。
靓丽销售业绩的前提始终是拿地力度的铺垫，没有地产人不明白这个道理。但拿地却是个技术活儿，正如花无百日红一般，在房企销售规模你上我下的不断交替背后，是地产人始终都难免会错判行业趋势的桎梏，这种错判再叠加地产高杠杆以及周期属性，就使得这类游戏变得风险系数极高。
那么这一次，保利发展(13.390, -0.17, -1.25%)算是坐稳了行业头把交椅吗？或者我们也可以问，它最终能在这个*塔尖上坐多久？
4/5月环比也下滑 前五月卖了近2000亿
6月8日，保利发展公告了今年5月份销售情况简报。单5月，保利发展实现签约面积262.63万平米，同比增加7.84%，实现签约金额408.38亿元，同比增加7.46%。保利在单价平稳的情况下，4月、5月均实现了同比正增长。
此外，2023年1-5月，保利发展实现签约面积1150.34万平方米，同比增加13.26%，实现签约金额1966.64亿元，同比增加23.52%，整体呈现出量价齐增的态势。
值得注意的是，今年4、5月保利发展同样也连续遭遇环比销售下滑的寒流，分别环比下滑约17%、2%。不过，保利发展4、5月的销售韧性仍然强于行业平均水平，克而瑞数据显示，其统计的百强房企4、5月销售分别环比下滑14.35%、14.33%，累计下滑26.62%，而1-5月累计销售额同比增幅也缩窄至9.1%。
保利发展的销售复苏明显高于行业平均水平，且其余第二名万科的差距从1月份的仅约20亿元增长至5月累计的约300亿元，超越2022年的TOP碧桂园更是近600亿之多，保利的龙头位置似乎越坐越稳。
拿地也开始谨慎？
在近几年行业调整之际，保利发展成为了行业中土地市场主要的“逆行者”之一。
我们从保利、万科、中海、华润、碧桂园等TOP5房企近年土地储备以及新增土地储备情况对比看，碧桂园、万科以及中海地产近三年的拿地强度均明显弱于保利和华润置地同期的拿地强度。2020-2022年，保利发展的拿地强度分别为49%、36.4%、35.28%，从行业的平均毛利率水平看，这是一个能够维持体量的拿地力度。
相比之下，万科的拿地力度近三年有所缩小，2022年仅为7.4%的保守水平，碧桂园2022年更是仅有0.2%几无拿地的收缩状态。这也是碧桂园、万科的销售体量有所下滑的核心原因。
值得注意的是，今年以来，保利发展的拿地力度明显减弱，一季度新增容积率面积92万平方米，拿地金额185亿元，同比分别下降52.7%和45.7%。截止6月9日公告，共计权益拿地金额282.33亿元，较同期的近2000亿元的销售额拿地力度明显减少。
资料来源：
信达证券(14.580, -0.05, -0.34%) 克而瑞数据显示，今年前五个月，保利发展的新增土储货值仅有367.8亿元，较华润的673.2亿元、万科的643.8亿元、招商蛇口(13.330, -0.18, -1.33%)511.6亿元、建发493亿元、滨江的429亿元等均更低，仅比销售还未能恢复的碧桂园更高。截止2022年底，保利发展待开发土地储备6270.84万平米，仅相当于2年的销售量。保利发展若要维持目前的TOP1的位置，需要保持前几年的拿地力度。
不过短期内，保利的头把交椅位置还是相对稳定的。相较于保利发展，华润置地今年前5个月的销售额少超500亿元，有一定差距。此外，截止2022年底华润置地则为0.37亿平米，差距较大，两者对应的土储货值同样有着较大差距。而今年技术华润置地的新增土储货值更高，但其拿地力度也较小，并不能在短期内形成质的改变。
因此，从目前的TOP5各自具备的条件来看，保利发展今后几年站稳地产行业的头把交椅是大概率事件。
拿地是个技术活儿 保利水平如何？
对于保利发展的投资者来说，2020-2022三年领先于行业的拿地力度将陆续在这几年的财报中陆续反应出来。我们从土地及销售价差、利润率变化趋势来交叉判断保利发展庞大规模之下的发展质量如何。
由于2017年至今，包括管理费及销售费用在内的费用率基本维持在6%左右，因此土地及销售之间的价差将直接决定着保利地产的毛利率及净利润率的变化情况。
2016-2021年间，保利地产新增土储基本70%集中在一二线城市，其拿地均价与销售均价之间的价差保持在8000元/平米左右。但由于部分建安成本增加、投资收益、资产减值等原因导致利润率有所下滑。
2022年，保利发展进一步减少了在3线及以下城市的拿地，导致拿地成本骤升，也令去年土地与销售之间的价差迅速缩窄。在目前行业销售均价增长乏力的大环境下，保利发展能否以合理的利润消化2022年新增的土储，有待观察。
不过，我们查看公司过去多年的利润率情况看，自从2019年开始，保利发展的毛利率就从当年的34.96%一路下滑至2022年的21.99%。参考前述销售及土地之间的价差比较平稳的事实来看，保利发展的毛利率下滑恐是包括建安成本趋势性上升、资产减值等多种因素导致。
因此，目前看，即使土地与销售之间的价差保持稳定的情况下，保利发展的盈利能力仍然面临压力。而2022年的土地成本骤升无疑也将加大这种压力，对未来的业绩形成掣肘。
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