本周（2025年7 月7 日-11 日）中证REITs 全收益指数收于1103.87 点，周度下跌1.12%，跌回至7 月初水平，整体表现较弱，周内5 个交易日均为阴线。中证REITs（收盘）指数收于876.64 点，周度下跌1.12%。我国REITs 市场68 个已上市项目本周总市值收于2052 亿元，环比下跌1.30%。

　　大类资产角度，本周REITs 跌幅靠前，权益市场表现亮眼，沪深300、中证500、中证1000、恒生科技和中证转债分别上涨0.82%、1.96%、2.36%、0.62%和0.76%，均跑赢REITs，沪银、COMAX黄金也表现不错。

　　二级市场

　　七大REITs 板块均下跌，租赁住房跌幅最大达2.76%，能源设施相对抗跌。租赁住房板块的8 只REITs 齐跌，回调程度较大的是中金厦门安居（-4.44%）、红土创新深圳安居（-3.76%）和华夏基金华润有巢（-3.59%），均为近期大幅上涨的扩募概念股。

　　多家REITs 披露了上半年主要运营数据，产业园区整体普遍承压，出租率及租金单价出现了一定波动。一方面各项目所在区域的租赁需求相对减少，另一方面，部分园区为吸引租户继续采用“以价换量”的策略，引发周边区域竞争加剧。产业园区租户缩减租赁面积或退园的原因主要有搬至自建或者自购办公场地、经营出现困难而缩减场地或退园，以及正常流动退园。多家基金管理人及运管机构积极开展招商工作。

　　市场整体成交活跃度较上周下降，日均成交额5.50 亿元、日均成交量1.20 亿份、日均换手率0.59%，环比分别下降17.36%、18.65%、0.15pct。明阳智能新能源、鹏华深圳能源将迎解禁，惜售情绪可能减缓解禁减持带来的价格压力。

　　REITs 全线下跌带来估值调整。从中债估值收益率来看，交通（5.37%）、仓储物流（4.97%）、产业园区（4.76%）板块靠前，项目间估值表现分化较为明显，个券具有挖掘空间。

　　从现金分派率角度看，产权类项目分派率较高的分别是交通（4.30%）、仓储（4.03%）和消费（3.70%）。

　　一级市场

　　华夏华润商业REIT 拟申请第二次扩募并新购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇，这是继昆山万象汇之后，该REIT 的再次计划扩募。万象汇是华润集团旗下三大商业产品线之一，定位区域型购物中心，主要布局一二线城市区域中心及三线城市核心地段。本次拟购入的万象汇项目运营情况良好，现金流稳定，值得关注。

　　风险提示

　　公募REITs 相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。