核心要点：

政策跟踪：北京强调优化住房消费新供给

7 月10 日，北京政府印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》的通知，其中关于房地产的表述与此前的“住有所居”工作会议内容基本一致，主要体现出土地供应优化增量的特征，但需求端政策相对温和。具体来看，供应端提出要优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”住房供应体系。从需求端看，进一步发挥住房公积金促进作用，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款。研究制定住房公积金个人住房贷款“带押过户”政策，并开展相关业务。鼓励提供房屋改造设计、定制化整装、智能化家居等产品和服务，推进室内全智能装配一体化和全屋智能物联。鼓励建设智慧社区，探索“物业服务+生活服务”模式，发展社区嵌入式服务设施，实现“一刻钟便民生活圈”全覆盖。

新房、二手房成交下行压力继续加大，政策出台必要性提升新房：根据Wind 数据，30 大中城市近一周（截至7 月11 日）新房成交面积为137 万平米(同比-20%、环比-48%)，同环比大幅下滑，环比降幅较大有6 月末集中备案导致高基数影响。分城市来看，一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为33 万平米（同比-41%、环比-60%）、62 万平米（同比-23%、环比-56%）、42 万平米（同比+21%、环比+8%）。累计来看，1-7 月累计同比下降4.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+6%、-11%、-4%。

二手房：根据Wind 数据，13 城近一周（截至7 月11 日）二手房成交面积为143 万平米（同比-12.8%），跌幅较上周同期基本持平；近四周滚动成交面积同比-7%，较上周同期明显下跌。单月来看，7.1-7.11 二手房成交同比-12%，市场降温比较明显。

我们认为，虽然5-6 月成交同比下滑有去年政策刺激下的高基数影响，但二手房成交量下行反映出的是目前需求逐步减少，政策进一步加码支撑市场止跌回稳的必要性上升。我们预计7 月将是政策出台的窗口期，地产板块将再次进入博弈政策阶段。

投资建议

我们认为下半年地产政策发力方向主要在财政政策，尤其是专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，同时对城市更新、“好房子”建设支持力度也将加大，有利于加快库存去化、优化供需结构。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等。

风险提示

需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。