地方政府再提保租房REITs

    　　目前已有4 支保障性租赁住房REITs 上市，它们的底层资产均位于核心城市，出租率维持90%以上的高位，运营效果优异。

    　　2023 年3 月2 日，广东省政府办公厅印发《2023 年广东金融支持经济高质量发展行动方案》，其中提到“力争2023 年全省新增社会融资规模4 万亿元”，“发展租赁住房不动产投资信托基金（REITs）业务”。

    　　此次方案中分别两方面提到REITs：1）在租购并举方面，《方案》提到“推动不动产私募投资基金试点，发展租赁住房不动产投资信托基金（REITs）业务”；2）在基础设施投资方面，“积极发展基础设施不动产投资信托基金（REITs）业务，引导各类机构和长期资金投资我省，盘活存量基础设施资产”。这分别与2023 年2 月央行、银保监会出台的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》、2022 年5 月国务院出台的《进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》相对应。

    　　目前，我们一共有4 支保障房（包含保障性租赁住房、保障房等）上市，上市初期均有良好的市场表现，上市首日均实现较好涨幅，其中重金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT 作为首批上市的保障性租赁住房REITs 在2022 年8 月31 日上市首日实现涨停，表现了市场对于该类REITs 的热情。我们从如下的维度分析保障性租赁住房REITs 底层资产的运营情况。

    　　从底层资产所在区域看，四支REITs 基金的底层资产均位于核心城市。1）中金厦门安居REIT 旗下两个资产均位于厦门市集美区；2）华夏北京保障房REIT 旗下两个资产分别位于北京市海淀区、朝阳区；3）红土深圳安居REIT 旗下四个资产分别位于深圳市大鹏新区、福田区、罗湖区、坪山区；4）华夏基金华润有巢REIT 旗下两个资产均位于上海市松江区。

    　　从出租率看，已上市项目的出租率维持高位，上市前后维持在90%以上。我们汇总了三个首批上市的保租房REITs 在上市前后的出租率，发现出租率均维持高位。中金厦门安居REIT 的2 个项目2022 年末出租率为99.15%，与2022 年3 月末上市前99.29%的出租水平差异很小；华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT 的出租率同样维持在90%以上的高位，深圳项目的出租率普遍维持在98%以上。

    　　本周REITs 指数跑输上证综指

    　　本周，中证REITs 指数（收盘）下跌0.449%，REITs 指数下跌0.431%，上证综指上涨1.874%，国债指数上涨0.026%。滚动4 周，中证REITs 指数（收盘）下跌0.97%，REITs 指数下跌0.59%，上证综指上涨1.99%，国债指数上涨0.10%。根据我们的统计测算，截至2023 年3 月3 日，中证REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10；中证REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs 具有稳定现金流的特性有关。将REITs 分为产权类REITs 和特许经营权类REITs 两类看。本周，产权类REITs下跌0.64%，特许经营权类REITs 下跌0.28%。滚动4 周，产权类REITs 下跌0.19%，特许经营权类REITs 下跌0.88%。整体看本周产权类REITs 指数表现弱于特许经营类REITs 指数。

    　　交通基础设施类REITs 的估值收益率普遍较高

    　　我们选取中债估值的REITs 估值收益率作为衡量REITs 基金估值的指标。截至2023年3 月3 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.61%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.49%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT 外均不高于5%。

    　　投资建议：目前已有 4 支保障性租赁住房 REITs 上市，它们的底层资产均位于核心城市，出租率维持高位，运营效果优异。地方政府再提保租房REITs，我们看好保租房REITs 的进一步扩募和发展空间。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。

    　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期