我国公募REITs 市场快速扩容，商业地产能否纳入REITs 试点是后续关注的重点之一。从海外经验看，商业地产是REITs 的主流底层资产，优质项目能提供稳定现金流和可观的增值空间。若REITs 扩容至商业地产，既能盘活存量资产，优化房企资产负债表，也可改善公募REITs 供不应求的现状，并为投资者提供不动产资产配置的新选择。我们认为，一线强二线+核心区域+高品质运营的优质商场和长租公寓有望优先纳入REITs 底层资产。

    　　成熟项目较多、运营能力较强的头部房企，在拓展REITs 融资渠道上或有先发优势，关注项目租金水平及稳定性、抵押受限等情况。

    　　政策利好频出，商业地产REITs 落地可期

    　　2022 年12 月，监管首次提出商业地产REITs 试点可能性。2023 年2 月20日，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确不动产私募投资基金的投资范围包括住宅和商业地产，有利于激活Pre-REITs 市场，为公募REITs 扩展至商业地产培育合适的底层资产。2 月24 日，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，提出稳步推进REITs 试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。当前监管对商业地产纳入REITs 试点持鼓励态度，后续商业地产REITs 落地可期。

    　　四个角度看待商业地产REITs 落地可能性

    　　从底层资产角度，成熟的商业地产项目具有稳定的租金收入和较大的资产增值空间，有利于保障REITs 分红和估值。在美国、新加坡等成熟REITs 市场中，商业地产属于主流底层资产；从房企角度，REITs 有助于房企商业地产向轻资产运营转型，可兼顾房企加速现金回笼和获取长期收益的需求，扩募机制也有利于形成投融资的良性循环。当前房企纯信用融资难度增加，REITs 作为介于股债之间的工具，有助于优化房企资本结构；从市场和投资者角度，引入商业地产或可缓解公募REITs 市场供不应求的现状，为投资者提供风险收益适中的房地产项目投资产品。

    　　哪类商业地产可能率先纳入REITs 底层资产？

    　　当前我国商业地产呈现结构性过剩的格局，一线强二线城市+核心区域+高品质运营是商业地产现金流稳定和增值的关键因素。具体业态上，与写字楼和酒店相比，零售物业存量规模大、资本化率水平较低，优质项目资源或较丰富。长租公寓市场空间广阔，且监管明确支持纳入REITs，后续长租公寓有望优先享受政策利好，建立“投融管退”的闭环。

    　　哪些房企可能参与商业地产REITs 发行？

    　　拥有较多一二线的成熟商业地产项目、运营能力较强、抵押受限较少的头部房企，在商业地产REITs 落地时将有先发优势。我们筛选尚未出险且数据可得的样本房企28 家，根据2022 年中报和评级报告，万达、华润置地、龙湖、万科22 年上半年商业板块营收规模较高，万达、大悦城、新城、华润置地商业板块营收占比超过10%。房企综合布局多项业态，华润、万达、大悦城、龙湖、新城以购物中心为主，中海、卓越以写字楼为主，万科、龙湖在长租公寓具有规模优势。在分析商办项目时，应综合考虑区位、租金、空置率、抵押受限，以及房企的运营和资本运作等因素。