核心观点：新房成交同比增长，政府工作报告强调防风险稳发展2023 年第10 周，我们跟踪的64 城新房面积同比增长，23 城二手房连续三周成交面积同比超80%，销售市场回暖节奏超预期。从不同城市能级来看，一二线城市市场复苏优于三四线，我们认为长远来看后续城市销售分化仍将持续。我们预计3 月房企整体会加大推盘力度，在低基数下后续销售数据有望持续改善。政策层面政府工作报告整体导向仍以“防风险、稳发展”为主，常州取消新房限售，长沙限售政策放松，因城施策宽松政策持续。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面仍在触底，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

    政策端：政府工作报告强调防风险稳发展，常州取消新房限售中央层面：国务院组建国家金融监督管理总局。政府工作报告指出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。银保监会要求组织金融机构开展不法贷款中介专项治理排查。

    地方层面：长沙不动产调整为“网签满4 年即可出售”，常州商品住房自取得不动产权证后即可上市交易，襄阳开启二手房公积金贷款“带押过户”新模式，赣州提高首次使用住房公积金贷款的最高额度，扬州江都区取消新房限购，首套房贷款利率下限下调至3.8%。

    市场端：新房成交同比增长，二手房成交持续高增销售端：2023 年第10 周，全国64 城商品住宅成交面积384 万平米，同比增加6%，环比下降15%；从累计数值看，年初至今64 城成交面积达3290 万平米，累计同比下降16%。全国23 城二手房成交面积为231 万平米，同比增速85%，前值93%；年初至今累计成交面积1486 万平米，同比增速48%，前值42%。

    投资端：2023 年第10 周，全国100 大中城市推出土地规划建筑面积1355 万平方米，成交土地规划建筑面积1192 万平方米，同比下降63%，成交溢价率为2%。

    一线城市成交土地规划建筑面积16 万平方米，同比增加200%；二线城市成交土地规划建筑面积365 万平方米，同比增加200%；三线城市成交土地规划建筑面积811 万平方米，同比下降64%。

    融资端：国内信用债发行同比增长

    2023 年第10 周，信用债发行116.1 亿元，同比增加2%，环比增加42%，平均加权利率3.69%，环比减少51BPs；海外债无新增发行。

    风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。