截至2023 年1 月31 日，中国公募REITs（“C-REITs”）24 只上市标的总市值为860 亿元，自由流通市值386 亿元，1 月月度总回报率（含分红派息）为0.32%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数1 月月度涨跌幅分别为+10.30%，+14.55%和+7.08%。

    　　评论

    　　2023 年1 月C-REITs市场流通市值加权总回报（含分红）0.32%，价格回报为0.17%，中证REITs全收益指数上涨0.38%。产权REITs流通市值加权总回报为-0.07%，月度跌幅相对2022 年12 月（-1.12%）进一步收窄企稳。经营权REITs流通市值加权总回报为0.79%，月度涨幅有所收敛。1 月场内日均成交额环比-4%，降幅有所收窄。估值方面，我们测算1 月末P/NAV倍数为1.17（较12 月末上升0.01），位于2022 年以来的10.5%分位数水平，2022 年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为5.5%，2023 年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）为6.2%。

    　　四季度项目经营持续分化，2022 年全年累计可供分配金额平均占管理人预测（同口径）的105.8%。20 单REITs发布2022 年四季度报告，除首次披露季报的项目外，我们统计余下项目四季度整体基金收入环比平均下滑19.8%，其中高速板块以及鹏华深能REIT环比降幅较大，分别达到22.6%和31.6%。可供分配方面，14 单REITs达成或超出管理人22 年全年预测值，5 单高速REITs的完成率在73.7%~91.4%。

    　　中国香港REITs市场继续上涨，美国和新加坡REITs市场止跌并大幅反弹。

    　　中国香港REITs继续受香港市场风险偏好提升带动，连续第3 个月大幅上涨，1 月总回报指数上涨14.55%。受美国通胀边际回落，加息边际放缓预期等因素影响，美国和新加坡REITs市场企稳反弹，分别上涨10.30%、7.08%。

    　　估值与建议

    　　我们认为2 月资金面将维持合理宽松，当前REITs相对股债均有一定配置价值，市场交投有望回暖。中期维度，我们建议关注：（1）利率稳定与经济复苏环境下REITs市场整体估值修复机会，高速与能源REITs基本面受益于经济改善的节奏或相对更快；（2）具有基本面韧性和扩募推进潜力的项估值回调后的低吸机会；（3）优质新项目和扩募的一级市场参与机会。