已经解禁的REITs 战略投资人收益情况良好，从REITs 发行持有到REITs 解禁的收益达到19.6%。尚未解禁的REITs 战略投资人从REITs 发行持有至今的平均账面收益为5.8%。我们预计随着市场健康发展，未来战略投资人的收益会比最初的高水平略有下降，但相比无风险收益率而言仍然十分可观。我们期待经营权类REITs 的种类更加丰富多元，令投资者可以分享中国新经济成长的红利。我们认为，对有意于参与REITs 战略配售的投资者来说，尽量分散投资不同行业的多个REITs 产品，谨慎测算投资组合中高速公路REITs 和其他REITs 的比例结构，将是必要的研究准备工作。

    　　 本文聚焦REITs 战略投资人的收益情况，并展望未来参与REITs 战配的前景。

    　　 已解禁的REITs 战略投资人收益良好。到2023 年3 月初，11 只已经实现战略投资人解禁的REITs 产品，其从发行持有到解禁的平均收益为19.6%，最低为-2.3%，最高为43.5%。其中，产权类产品平均为28.4%，经营权类产品平均为11.3%。但经营权类产品剔除高速公路之后，一年的平均收益为41.8%。考虑战略投资人如需减持，还需要一定的时间窗口，我们还测算了发行后14 个月的累计收益率，数据显示发行后14 个月产品累计收益率较之发行后一年还略有上升。

    　　 上市未满一年的REITs 产品预计战略投资人收益略有下降，但仍然具备吸引力。

    　　14 只尚未解禁的产品，到2023 年3 月3 日，相对发行价的平均收益率为5.8%，如剔除高速公路，产品平均收益率为22.3%。我们预计随着参与REITs 市场的资金规模不断增加，且第一批产品优中选优，质素客观上略胜一筹，未来战略投资人的首年解禁后收益率可能略有下降。

    　　 REITs 市场健康发展，预计战略投资收益平稳可观。我们认为，由于REITs 市场吸引力不断增加，未来战略投资的收益可能整体平稳，继续略有下行。高速公路类REITs 产品收益相对较低，确实有其基本面向下因素较多，向上弹性不足的原因，也有产品供给比较多的原因。但即便如此，高速公路类REITs 也没有给战略投资者带来太大的亏损。长期而言，我们期待经营权类REITs 能够更加多元化，光伏、绿电等REITs 品种的发行，有望使投资人得以分享新经济领域的稳定红利，避免经营权类REITs 行业供给过于单一的局面。我们认为，对有意于参与REITs 战略配售的投资者来说，尽量分散投资不同行业的多个REITs产品，谨慎测算投资组合中高速公路REITs 和其他REITs 的比例结构，将是必要的研究准备工作。

    　　 风险提示：REITs 和宏观经济密切相关，但如果经济在复苏的通道，REITs 的租金和经营权收费的提升，会明显滞后于经济复苏对企业盈利的提升。此外，目前信用市场处于缓慢修复阶段，REITs 挂钩资产而不是信用主体的优势也会逐渐转淡。