前言

    　　近期居民提前偿还房贷这一行为市场讨论颇多。本文尝试定量判断当下居民提前还款的比例，并分析测算居民提前还款可能造成的一些影响。

    　　提前还款比例有多少？——数据不算高，但提前还款的原因与以往有显著差异

    　　1）提前还款比例如何测算？我们通过加权平均个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）的早偿率来予以表征。

    　　2）当下提前还款的比例高吗？①首先我们要明确的是，提前还款并不是个新现象，本轮提前还款的居民的比例，暂未突破历史最高点。不过本轮提前还款发生的宏观背景，与过去有明显的不同。②常态下，居民提前还款比例和房地产销售顺周期。究其原因，我国对于居民购房存在“限贷”政策，因此贷款人改善性或投资性购房时，需要先偿还之前的债务，再进行新一轮的贷款业务。

    　　③而2022 年以来的提前还款是发生在房地产销售大幅回落期间。因此虽然当下居民提前还款比例并未超过前期高点，但其情景与往年有显著差异。

    　　3）为什么8 月以来提前还款比例基本持平？根据21 世纪经济报道，“多家银行均表示，排队是因为去年底至今，申请提前还贷的人数明显增加。有银行工作人员表示：‘目前轮候还款的客户很多，我们已经加快处理了，正在逐步消化’”。此外多家媒体也有类似表述。由此推断8 月以来申请提前还款的居民可能已基本达到上限，当下提前还款主要反应在排队申请人群变多，但是实际的提前还款比例数据层面还未充分反应这一面。

    　　当前居民为何提前偿还房贷？——存量资产受损+投资渠道受限1）居民的资产负债表受损。结合报告《2022 年，居民资产负债表真的受损了吗？》，2022 年居民总资产和总负债增速双双大幅下滑的背景下，资产负债率不降反升，居民资产负债表有明显的受损迹象。此外，根据央行公布的城镇储户问卷调查，倾向更多储蓄的城镇储户占比从2019 年的45.7%抬升至2022 年的61.8%，上行16.1%，疫情这三年倾向更多储蓄的居民抬升幅度近似于2007年到2019 年将近12 年的抬升幅度；2022 年底城镇储户的未来收入信心指数是2001 年有数据以来的历史最低值，城镇储户的未来就业预期指数是2009 年以来的历史次低值。在此情境下，居民从过去的“资产最大化”逐步转化为当下的“负债最小化”。持有房贷者为了减轻债务压力，自然选择提前偿还房贷的方式。

    　　2）居民投资渠道受限。①2020~2021 年新增贷款者房贷利率过高。2010 年~2018年，房贷利率比一般贷款利率平均低78bp 左右，但是2020 年~2021 年，房贷利率开始持续高于一般贷款利率。②过高的房贷利率自然加重了居民的负担。

    　　2020 年和2021 年新增购房贷款者的超额利息占收入的比重接近4%，比2011年，2014 年，2018 年三轮房贷利率较高期间高出2%左右。③在房贷利率过高的同时，居民还缺乏适当的投资理财的方式。当地产价格同比和股票指数同比低于房贷利率的情境下，对于居民而言，用闲置资金偿还前期的贷款反而成了“最高收益的投资”。数据来看，2008 年，2012 年和2022 年当房贷利率高于地产价格和股票同比的情境下，个人住房贷款均有出现负增长的情况。

    　　居民提前还贷对于商业银行有何影响？——降存量房贷利率并不现实1）①从房贷业务占比来看，国有行和股份制银行个人住房贷款占比较高，城商行和农商行相对低一些。②从净利润视角来看，2020~2022 年，各类商业银行净利润平均增速较2019 年均有明显回落，净息差较2019 年也有明显下行。

    　　③对于房贷利率而言，如果使居民的存量房贷利率恢复至历史常态，2021 年末房贷利率较一般贷款利率高44bp，考虑一年期LPR 与五年期LPR 利差缩窄之后，对应存量房贷利率或仍需下行约100bp。

    　　2）如果提前还款后，商业银行能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还贷对于商业银行的利润影响相对可控。每增加5%提前还款（假设提前偿还30%的贷款）的居民，对应大行利润较2022 年少增0.33%，股份行利润较2022年少增0.21%，城商行较2022 年少增0.12%，农商行较2022 年少增0.04%。

    　　如果使商业银行净利润回到2021 年，对应大行可以接受21%居民提前100%偿还，股份行可以接受58%居民提前100%偿还，城商行可以接受78%的居民提前100%偿还，农商行由于2022 年净利润低于2021 年，因此不在我们测算考量范围内。

    　　3）如果提前还款后，商业银行不能够找到其他贷款需求渠道的话，那么提前还贷对于商业银行的利润影响则相对较大。每增加5%提前还款（假设提前偿还30%的贷款）的居民，对应大行利润较2022 年少增1.9%，股份行利润较2022 年少增1.2%，城商行较2022 年少增0.7%，农商行较2022 年少增0.2%。

    　　如果使商业银行净利润回到2021 年，对应大行可以接受3.8%的居民提前100%偿还，股份行可以接受9.8%的居民提前100%偿还，城商行可以接受14%的居民提前100%偿还，农商行由于2022 年净利润低于2021 年，因此不在我们测算考量范围内。

    　　4）如果为了对抗提前还款行为，商业银行降低30%存量贷款的利率的话，那么对商业银行的冲击同样较大。每降低10bp 的存量房贷利率，对应大行利润较2022 年少增0.7%，股份行利润较2022 年少增0.4%，城商行较2022 年少增0.2%，农商行较2022 年少增0.1%。

    　　风险提示：

    　　RMBS 本身不具备代表性。货币政策超预期。房价超预期。测算基于特定假设，存在局限，结果不代表现状及未来趋势。

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(1)谦逊、不自负

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(2)认错的勇气

心中常放一把刀,一旦证明投资方向错误时,应尽快放弃原先的看法,保持实力,握有资本,伺机再入,不要为着面子而苦挣,最终毁掉了自己的资本,到那时,就没有东山再起的机会了。所以失败并不是世界末日的来临,而是经由适当的整理和复原,可以使人振作和获取经验。在山重水复的时候,一定要有认错的勇气,这样就会出现柳暗花明。因为留得青山在,不愁没柴烧。

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