3 月7 日，第十四届全国人民代表大会第一次会议举行第二次全体会议，会议结束后“部长通道”采访活动中住建部部长倪虹接受采访，针对2023 年住建工作如何“稳中求进”、对房地产市场企稳回升的信心以及如何抓好城市更新工作，回答了媒体记者提问。

    　　【中指观点】

    　　1、稳支柱、防风险、惠民生，三个方面落实2023 住建工作“稳中求进”稳支柱

    　　房地产作为国民经济的支柱产业，倪虹部长明确指出稳住房地产一要因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求。我们理解就是针对不同人群、不同区域、不同物业类型落地针对性举措，2023 年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是政策方向。针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。不同物业类型方面，盘活非住宅存量、提高资源利用效率或是重要方向。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。

    　　二要增加保租房和长租房建设。预计今年保租房筹集规模仍将维持在较高水平，推进满足新市民、青年人群体的住房需求，促进“租购并举”住房制度的加快建立。

    　　防风险

    　　2023 年两会政府工作报告中指出“房地产市场风险隐患较多”，防范和化解行业风险仍是当前重点任务。倪虹部长指出要从三个方面防风险：

    　　一类是要防安全生产的风险，如老房子和市政设施老化，要通过更新改造，消除隐患，并用现代科技提高防范水平。

    　　另一类是防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。

    　　以“抓两头、带中间”、“精准拆弹”的方式化解风险，与年初住建部工作会表述一致。“一头”是抓优质房企，对优质国有房企和优质的民营房企政策支持力度有望进一步加大，短期政策有望加快落实落地，持续推进改善优质房企资产负债状况，满足合理的融资需求。另“一头”是抓出险房企，在合理的范围内给予支持帮助，同时进一步明确“绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价”。

    　　此外，倪虹部长也指出“要大力整顿房地产市场秩序，营造诚实守信、风清气正的市场氛围，让人民群众放心购房、放心租房。”此前，开发企业违规挪用预售款资金，交付时间和标准与宣传口径不一　　等问题时有发生，购房者合法权益受到侵害，因此2023 年“保交楼”仍是重点工作。同时，保障租房人群合法权益，租赁相关配套政策亦有望持续完善。

    　　惠民生

    　　要实现人民群众安居乐业，倪虹部长指出就要努力创造高品质的生活空间，而高品质的生活空间也将促进更多改善性住房需求释放，未来改善需求将是房地产市场的重要支撑。近年来，监管部门对于装配式、绿色建筑、智能建造等高品质社区政策支持力度持续加大，鼓励以科技创新推动建筑业转型发展，这些也给房企提供了更加明确的产品研发思路。

    　　2、对房地产市场企稳回升充满信心

    　　倪虹部长强调对房地产市场企稳回升充满信心，主要基于三个方面，一是供求改善，防控政策优化对市场供需两端均产生积极影响，供给端住房项目复工率大大提高，需求端成交量也有明显改善；二是房价平稳、保交楼、房企合理性融资改善等因素带动市场预期回升；三是前期已出台的政策正在落实见效。

    　　根据中指监测，春节后，重点城市新房、二手房成交规模连续增长，部分城市二手房市场情绪改善明显，上周（2 月27 日-3 月5 日），重点10 城二手房周度成交量已达2019 年以来周度最高水平，同比增长超100%。2 月，百城新建住宅价格环比止跌、二手住宅价格跌幅明显收窄，购房者置业意愿回升，市场正处于修复通道。

    　　但倪虹部长亦在强调市场企稳回升是“牢牢坚持房子是用来住的，不是炒的定位的企稳回升”，是“大力支持刚性和改善性需求的企稳回升”，是“防止市场大起大落的企稳回升”，是“促进行业高质量发展的企稳回升”，因此在“精准施策”“一城一策”政策导向下，随着市场情绪逐渐修复，热点城市的政策或将进入观望期，对于仍处于调整阶段的城市和区域，仍会有增量优化政策出台。

    　　2023 年，监管部门对房地产市场整体仍为“托而不举”，针对投资需求仍处于严格监管状态。如果部分城市市场进入高温或者房价出现大幅上涨，预计收紧性政策跟进的预期亦将提升。

    　　3、四大方面实施城市更新行动，各地政策有望继续完善据不完全统计，截至2021 年底，全国411 个城市共实施2.3 万个城市更新项目，总投资达5.3 万亿元。目前，部分省市均已公布“十四五”期间城市更新投资计划。从各地公布的城市更新投资计划来看，整个“十四五”期间，辽宁、广东、成都、浙江等地城市更新相关项目总投资均超过万亿。

    　　近年来，各地方政府在中央政策导向及自身城市发展驱动下密集出台城市更新政策，根据中指监测，2022 年有超30 个省市出台了七十余条城市更新相关政策，其中广州、北京、重庆等地政策出台数量较多。本次倪虹部长再次明确通过四个方面实施城市更新行动，一是持续推进老旧小区改造，建设完整社区；二是推进城市生命线安全工程建设；三是要做好城市历史街区、历史建筑的保护与传承；四是要推进城市数字化基础设施建设。

    　　未来城市更新配套政策有望继续完善，政策出台城市类型有望由高能级城市向中低能级城市进一步扩展，各地或积极出台创新性政策引导社会资本参与，同时引导城市更新业务与住房租赁结合，多渠道保障住房供给。

股票是大航海时代船主分散航运经营风险的产物，票是股交易的媒介。从此，股票赚钱的来源就有了两个不同的方式，一个是来自股的上涨，也就是背后企业的持续盈利。发展到后来，还有一个赚钱方式是企业高价值增发新股或分拆下属子公司IPO融资；另外一个是票的流动交易，中间的差价就是股票持有者的盈利。这两种不同的赚钱方式，也让目前的股票交易市场形成了两派，一派是从凯恩斯、格雷厄姆、巴菲特、吴老师延续下来的价值投资者；另外一派则是从牛顿开始，到索罗斯，再到如今大量韭菜投资者。

这两派本身没有孰优孰略，All money is equal。不管是投机，短线，价值投资，还是长线，赚钱了就是成功，否则就是空谈。投资的唯一目的就是赚钱，其他的讨论只不过是哪个更有可能赚到更多钱。无数的事例和投资实践证明，只有价值投资才有可能赚到钱。投机让牛顿这样的伟人照样输得倾家荡产。索罗斯的例外是他有足够的实力影响投资标的，一是他在全球政商界的人脉关系，可以探听到内幕消息。二是他拥有雄厚的资金实力。除索罗斯外，其他投机客，无不以悲惨局面收场。

股票投资的收益率最高

在投资股票之前，首先要解决一个问题，就是投资标的那么多，为什么选择股票？近20年，中国房地产的火爆让让人们认为房地产投资回报率优于股票，股市起起伏伏，也让人们认为投资股市不如买债券。

事实是这样吗？无数的专家通过过去几百年的事实证实，投资股票的回报率在所有投资标的里是最高的。沃顿商学院金融学教授杰里米·J.西格尔《股市长线法宝》和伦敦商学院主编出版的《投资收益百年史》中，引用了大量历史数据证明了这点。吴老师也对比了中国房地产投资和股市投资，无论是一线二线城市中心，还是郊区，哪怕利用了70%的杠杆（首付30%买房），最终结果证明，股票的投资收益率是最高的。

既然如此，股市为什么还是“7亏2平1赚”呢？这还是因为投机者的大量存在。坚持价值投资，长期看，必然赚钱。

价值投资是一生的事业

长期是多长呢？投资是持续终生的事，价值投资当然也是一生的事。事实证明，秉承价值投资，时间越久，回报率越高。到某一个临界点上，价值投资就会光芒绽放，带来超过你想象的回报。复利的价值需要时间的威力。岁月对于人来说是杀猪刀，但对于复利来说，就是加速器。

通过波特五力模型选择优秀企业

所谓价值投资就是通过企业持续盈利赚钱。这种情况下，一定要寻找优秀企业。选择优秀企业，可以通过波特五力模型分析。

行业内竞争者现在的竞争能力。

替代品的替代能力。

购买者的讨价还价能力。

供应商的讨价还价能力。

潜在竞争者进入的能力。

价值投资的进化

这是从战略层面分析企业，战术层面上，也有打法。价值投资的开山鼻祖格雷厄姆认为股票是一种利率不固定的特殊债券，他致力于找出负债低于50%，价格低于有形资产2/3的企业，盈利50%后卖出。但他投资的GEICO严重违背了这一原则。意外的是，在这个企业上的获利超过了其他投资收益的总和。这直接启发了他的忠实信徒巴菲特。加上后来菲利普·费雪和查理·芒格的影响，巴菲特转变了投资理念，从关注企业现有价值，开始寻找未来有可能高成长的企业。正是这个转变造就了后来的巴菲特财富帝国。

即使在价值投资者中，对同一个企业，分歧也很大。用到的计算方法极其复杂，普通人越来越看不懂，各种公式系数。巴菲特认为这些都没什么用，评估企业最重要的是净资产收益率ROE，选择ROE大于12%的企业，背后的逻辑是：“如果将所有ROE＞12%的企业视为一个整体，它的盈利能力＞所有上市公司的平均水平＞全社会所有企业的平均水平＞国家GDP增长速度。”

吴老师的企业估值法

然后是估值。优秀企业也需要一个合理的价格，低估就更好了，难点就在这里。巴菲特也没有清晰的估值方法，只是模模糊糊说过一个概念，未来自由现金流的折现。非常不好懂，财务报表上也没有自由现金流的统计。但还好，吴老师有一个简单的估算方法，以净利润替代自由现金流，”三年后以15-25倍市盈率卖出能够赚100%的位置就可以买入，高杠杆企业打七折。“这里说的高杠杆是有息负债超过70%的企业。这个估值方法依然要建立在对企业和所在产业的深刻理解上，需要持续多年的学习观察。确定企业利润是否为真，盈利的可持续性，以及是否需要资本的大量投入。

价值投资怎么面对估价下跌

找到了优秀企业，也以合理价格买入，但股票依然下跌怎么办？吴老师认为只要企业持续盈利，股票下跌反倒是好事。他以上市24年的泸州老窖举例说明，从1994年到2018年6月，企业实际年复合收益率是18.97%，非常惊人的数字，巴菲特的投资回报率也才不过20%左右。但假设买入该公司股票就持续下跌，每年下跌5%，则24年的复合达到了惊人的21.38%，比企业实际股票价格震荡上涨带来的回报率还要高。这是因为“估价上涨导致你的短期回报上升，长期回报下降；股价下跌导致你的短期回报下降，长期回报上升。”长期是多长呢，这可能需要根据个股具体分析。我以泸州老窖的案例计算，大概是15年左右。请注意，这是一个简单的测算，主要说明，长期持有股票，只要企业持续盈利，股价一时的涨跌不用关心。实际情况则复杂得多，也不可能出现企业持续盈利，股价持续下跌的情况。

对普通投资者的建议

对于普通投资者，巴菲特和吴老师都主张从指数基金开始。中国的投资者就选择沪深300指数基金开始投资。如果发现自己擅长投资，再投身于投资事业。

远离杠杆。这里吴老师每次都要重点强调的，是他在二十多年前爆仓破产后的血泪教训，更是无数韭菜惨痛经历的总结。

本书第三部分记录了吴老师对十多家上市企业的分析，是实战记录，非常有价值。其实这些文章我已经在唐书房读过，但常读常新，收获很大。

理论和实际存在巨大鸿沟，哪怕你再熟悉理论，到实际下场投资时，也未必能赢。即使如吴老师这般，学习了前人的全部投资经验，并且发展出了自己的投资体系，更有二十多年的实战经历。还是在明明不看好长安汽车的情况下，买入了长安汽车B。好在及时醒悟，微利退出。这提示我们，敬畏市场，不断学习，克服人性的弱点。

始终牢记，价值投资是一生的事业。时间是价值投资者的赚钱加速器，它给了你苍老的面容，也会让你成为富有的老人。如果不能青春永驻，就请给与财富奖赏。这是时间的残忍，也是它的仁慈。感谢吴老师对价值投资理念不遗余力孜孜不倦的分享，让我这样急躁的人也懂得了时间必将给找到价值的人以超额价值回报。

下面是吴老师股票投资咨询合作的Q Q 联系方式：   Q Q :2080053532    Q Q :2654704327   Q Q: 3351233598   Q Q: 3532015225  有需要的朋友可以联系吴老师