新能源REITs 即将首发

    　　两支新能源REITs——中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT 即将发售，REITs 市场迎来新一轮的扩容。

    　　从基金架构上看，中信建投国家电投新能源REIT 的基金管理者为中信建投基金、资产专项计划管理人为中信建投证券；中航京能光伏REIT 的基金管理者为中航基金、资产专项计划管理人为中航证券。

    　　从底层资产上看，两个REITs 的底层项目均为风电、光伏等新能源领域的项目。

    　　1）中信建投国家电投新能源REIT 的底层项目为滨海北H1 项目、滨海北H2 项目和配套运维驿站项目，主要位于江苏省盐城市滨海县滨海北部中山河口至海港之间的近海海域。发电收入包括标杆上网电价和国补两部分（可再生能源电价附加补贴）。对应的资产评估值为71.65 亿元。项目运营时间分别剩余19.76 年、22.03年；风机运营时间分别剩余18.51 年、20.51 年。2）中航京能光伏REIT 的底层项目为榆林光伏项目、晶泰光伏项目，资产范围主要为用于光伏发电的多晶硅电池组件、升压站等建筑物及相应的用地和设施设备等。项目发电收入包括标杆上网电价和国补（可再生能源补贴）两部分。对应的资产评估值为24.54 亿元。项目分别剩余19 年、17 年。

    　　从收益率看，两只基金的2023 年现金分派率均超过10%。1）中信建投国家电投新能源REIT 的现金流预测情况如下，2023 年3-12 月可供分配现金为7.57 亿元，按照募集规模71.65 亿元计算，对应的净现金流分派率为10.57%；2024 年全年可供分配现金为7.01 亿元，对应的净现金流分派率为9.79%。2）中航京能光伏REIT的现金流预测情况如下，2023 年可供分配现金为3.27 亿元，按照募集规模26.8 亿元计算，对应的净现金流分派率为12.18%；2024 年可供分配现金为3.34 亿元，对应的净现金流分派率为12.45%。我们与同为能源基础设施的鹏华深圳能源REIT 相类比，新发的两支REITs2023 年净现金流分派率高于鹏华深圳REIT。

    　　从原始权益人看，两支REITs 的原始权益人均为新能源领域的专业机构。从运营管理看，运营管理机构均具有专业运营管理能力。

    　　本周REITs 指数跑赢上证综指

    　　本周，中证REITs 指数（收盘）下跌1.123%，REITs 指数下跌0.833%，上证综指下跌2.954%，国债指数上涨0.142%。滚动4 周，中证REITs 指数（收盘）下跌2.24%，REITs 指数下跌1.57%，上证综指下跌0.94%，国债指数上涨0.20%。根据我们的统计测算，截至2023 年3 月10 日，中证REITs 指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.10；中证REITs 指数（收盘）与中债-10 年期国债全价指数呈现正相关，相关系数为0.29。这主要与REITs 具有稳定现金流的特性有关。将REITs 分为产权类REITs 和特许经营权类REITs 两类看。本周，产权类REITs下跌0.88%，特许经营权类REITs 下跌0.80%。滚动4 周，产权类REITs 下跌1.58%，特许经营权类REITs 下跌1.56%。整体看本周产权类REITs 指数表现弱于特许经营类REITs 指数。

    　　交通基础设施类REITs 的估值收益率普遍较高

    　　我们选取中债估值的REITs 估值收益率作为衡量REITs 基金估值的指标。截至2023年3 月10 日，REITs 估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到8.76%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.61%。分资产类型看，交通基础设施REITs 的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；保障性租赁住房REITs 的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT 外均不高于5%。

    　　投资建议：2 支新能源基础设施REITs 即将发售，我们认为该类REITs 具有高现金分派率，底层项目为风电、光伏等新能源领域，是REITs 扩募的重要领域之一。值得建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。

    　　风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期